Как разрешить неразрешаемое

По официальным статистическим данным, из 584 многоквартирных домов, строящихся сегодня в Махачкале, более 200 возводятся незаконно. Неофициальная статистика выглядит еще более плачевно, поскольку владельцы незаконных объектов в последнюю очередь заинтересованы в том, чтобы встать на учет в органах, контролирующих отрасль. О причинах строительной вакханалии в столице республики и борьбе с недобросовестными застройщиками корреспондент «НД» побеседовал с начальником Управления госстройнадзора Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РД Мурадом Омаровым.

— Долгие годы (а статистика за последние лет десять, в общем-то, особо не изменилась) работники министерства объясняли строительный беспредел в Махачкале тем, что представители городской администрации отказываются предоставлять в Минстрой сведения о строящихся многоэтажках. Сегодня же сложилась ситуация, в некотором роде, уникальная — мэром города стал бывший министр строительства, ранее неоднократно озвучивающий данную проблему. С назначением Мусаева конфликт интересов по-прежнему имеет место?

— Конечно же, нет. Сегодня мы работаем в единой связке, проводим совместные рейды, вместе выезжаем на объекты по жалобам граждан. Все необходимые документы по нашим запросам предоставляются очень оперативно, без всякой задержки. Сняты все проблемы с проверкой разрешительной документации. Но поскольку болезни отрасли копились годами, надеяться на то, что их можно вылечить в сжатые сроки, абсолютно нереально. Вроде у застройщика все в порядке, полный пакет документов имеется. Но в ходе детальной проверки выясняется, что «зеленка» у него «левая», а постановление мэрии — поддельное. И это, увы, не единичные случаи, а массовое явление. Кроме того, как показали прокурорские проверки, большое количество постановлений администрации города противоречит требованиям закона. Простой пример. Только в первый месяц работы в администрации города Муса Асхабалиевич отменил более 30 постановлений в сфере земельно-имущественных отношений, насколько мне известно, эта работа активно продолжается и сегодня.

— В какие годы эти постановления были приняты?

— В 2014–2015 годах. Кстати, очень важный момент. Долгие годы наше министерство настаивало на том, чтобы при выдаче разрешений на строительство (а их выдает город) в обязательном порядке учитывались интересы жителей соседних домов, в частности, нормы инсоляции, наличие придомовой территории, парковочных зон. Следует отметить, что сегодня при выдаче разрешений на строительство все эти факторы, наконец, начали учитывать, что не может не радовать.

— Какова позиция министерства в отношении объектов, которые возводятся незаконно?

— Новый министр (Ибрагим Казибеков — «НД») уверен, что одно нарушение, на которое закрыли глаза, тут же порождает десяток новых. Поэтому он считает, что все без исключения объекты, возводимые с нарушениями, необходимо снести. Иначе, по его мнению, ситуацию в Махачкале мы не исправим никогда.

— Где-нибудь в Европе, такой подход, безусловно, восприняли бы как норму. Но в России, где законы практически не работают... В Дагестане, наконец… А как быть с дольщиками, многие из которых вложили в строящуюся квартиру последние деньги? Казибеков готов к тому, что после принятия подобных решений на улицы города выйдут тысячи людей, потерявших надежду обзавестись собственным жильем? Кроме того, в категорию «незаконных объектов» попадают и достаточно качественные дома, застройщики которых не озаботились получением пакета документов, необходимых для строительства. Их что, тоже надо сносить?

— Есть и другие мнения по поводу решения данной проблемы. В частности, глава республики предложил узаконить дома, которые возводятся без нарушения строительных норм, а решение о сносе применять только в отношении объектов, которые опасны для проживания людей. Вскоре после того, как Рамазан Абдулатипов дал правительству поручение заняться рассмотрением этой проблемы, в министерство поступило распоряжение, подписанное председателем правительства, в котором говорилось о создании межведомственной рабочей комиссии при правительстве РД. Эта комиссия, как сказано в документе, будет заниматься «проблемами введения в гражданский оборот объектов капитального строительства, построенных в нарушение градостроительных норм, и обеспечения их юридического оформления». Поскольку речь идет о межведомственной комиссии, мы направили все необходимые документы на согласование в соответствующие министерства и ведомства. Как только этот процесс будет завершен, приступим к работе в новом формате.

— Легализовать планируется все построенные с нарушениями дома?

— Конечно же, нет. Прежде всего, будет учитываться качество строительства. Все объекты будут исследованы на безопасность, в частности, на сейсмостойкость. Для этого мы будем использовать мобильную лабораторию ГАУ «Сейсмобезопасность», которая хорошо зарекомендовала себя во время наших совместных рейдов и проверок. Эта лаборатория на колесах позволяет в считанные минуты определить качество залитого бетона, а проведение «рентгеноскопии» дает нам возможность увидеть применяемую при строительстве арматуру. Кроме того, естественно, будем проверять наличие диафрагм и ядер жесткости, без которых многоэтажные дома использовать нельзя категорически.

— Но это вещи очевидные…

— Увы, практика показывает, что дома без ребер жесткости в Махачкале строить продолжают. У нас ведь сегодня все вдруг стали специалистами в строительной отрасли. Учителя, сапожники, агрономы. Все, кому удалось получить участок земли в городе, тут же начинают возводить очередную многоэтажку. Зачастую вообще без всякого проекта. Больше того, в целях экономии они, как правило, нанимают случайных людей, не имеющих никакого отношения к строительству. Подъезжают под мост, где прописались «специалисты на все руки», и интересуются: «Сварщики есть». Услышав в ответ: «Ну, я пару раз варил», — тут же берут человека на работу. Люди без всякой квалификации записываются в бетонщики, в общем, в итоге сколачивается бригада, которой бы я не доверил даже строительство коровника. Я сейчас вам приведу статистику наших проверок за последние полгода, и вам все станет ясно насчет качества строительства домов в Махачкале, которое, на мой взгляд, в последние годы имеет постоянную тенденцию к ухудшению.

Но сначала еще несколько слов о легализации незаконных объектов. На мой взгляд, даже при огромном желании ввести в оборот качественно построенные дома в некоторых случаях сделать это будет абсолютно невозможно. Смотрите, в поселке Семендер имеется около ста незаконно возведенных объектов. Но ни один из них без нарушения закона легализовать нельзя. Даже если межведомственная комиссия даст какому-либо дому «добро», это решение тут же будет опротестовано прокуратурой. Дело в том, что Семендер — это зона индивидуального жилищного строительства, и многоэтажные дома там возводить категорически запрещено. В свое время такая же ситуация возникла в зоне индивидуальной застройки в Редукторном поселке. Там проблему решить удалось — земли законодательно перевели в другую категорию, благо инфраструктура позволяла вести многоэтажное строительство.

Но в Семендере вся инфраструктура «заточена» исключительно под индивидуальное строительство, там даже канализации нормальной нет. Так что одним росчерком пера проблемы, копившиеся много лет, решить не получится. Единственный выход, на мой взгляд, — волевое решение главы республики. Но как это будет в итоге оформлено юридически, я, честно говоря, пока абсолютно не представляю.

— Вы собирались привести статистику ваших проверок.

— За 2015 год по результатам наших проверок в федеральные суды было направлено 184 иска. Из них 50 — на снос, 41 — на приостановление эксплуатации (в отношении сданных и эксплуатируемых объектов, построенных незаконно) и 93 — о приостановлении строительства. Даже предварительный анализ данных цифр свидетельствует о том, что больше четверти незаконных объектов в Махачкале следует снести без всякой жалости, поскольку речь идет о безопасности людей. Именно так сегодня у нас в городе строят многоквартирные дома.

— В свое время вы руководили управлением Минстроя, занимающимся проблемами долевого строительства. Насколько я знаю, в управлении всегда охотно консультировали граждан, озабоченных поиском добросовестных застройщиков. Помню, у вас даже были списки фирм, руководители которых не засветились в скандалах с обманутыми дольщиками.

— Подобную практику мы используем и здесь. Любой желающий может обратиться в министерство и получить консультацию по поводу любого строящегося объекта. Больше того, в ближайшем будущем планируем размещать в СМИ списки объектов, возводимых с серьезными нарушениями. Это решение мы приняли потому, что судебные решения по нашим искам принимаются не так быстро, как бы нам хотелось. И за время судебных разбирательств многие люди могут стать жертвами недобросовестного застройщика.

— Суды поддерживают ваши иски о сносе некачественных объектов?

— Как правило, большую часть дел мы выигрываем. Другое дело, что на это уходит много времени. В частности, в настоящее время суды рассмотрели лишь половину дел о сносе. При этом в 22 случаях суд согласился с позицией министерства и вынес решение о ликвидации объекта.

— Всегда ли решение о сносе принимается в связи с грубыми нарушениями строительных СНиПов (Строительных норм и правил — «НД»)?

— Примерно в 9 случаях из десяти. Смотрите, вот перечень исков по сносу. Так, поселок Семендер, семиэтажный дом по улице Мусаева. Что тут у нас? Отсутствие ребер жесткости. Этот дом эксплуатировать нельзя, он сложится даже при пятибалльном землетрясении. Вот многоэтажка по улице Айвазовского, в районе дома №6. Тут тоже серьезные нарушения строительных норм. А вот четырехэтажное здание по улице Б. Мурадовой, в районе Тарнаирских очистных сооружений, застройщику придется снести уже по другим причинам. Это зона индивидуальной застройки, и дома выше 3-х этажей здесь возводить нельзя. Кроме того, при строительстве полностью использована площадь участка, что недопустимо. Здесь нет ни двора, ни места для парковки. Кстати, во всех этих случаях суд поддержал позицию министерства.

— Вы привели эти примеры как самые характерные?

— Если говорить о необходимости сноса, то да. Что же касается других нарушений, то самым характерным для Махачкалы является отсутствие необходимой документации. Многие застройщики считают, что для того, чтобы начать строительство дома, достаточно иметь на руках «зеленку». На самом деле, на строительство любого объекта (даже если речь идет об индивидуальном строительстве) необходимо получить разрешение в администрации города (я говорю в основном о Махачкале, потому что в других городах республики ситуация лучше). Кроме того, при возведении многоквартирного дома застройщик должен иметь на руках проект, прошедший экспертизу. И качество строительства оценивается по тому, насколько точно соблюдаются требования, заложенные в данном проекте.

— Как я понимаю, для легализации незаконно возведенного объекта все эти документы застройщику придется готовить задним числом?

— Естественно. Получать разрешение, защищать проект, доказывать, что в ходе строительства нарушений проектной документации допущено не было. В противном случае никакая комиссия этот дом не легализует — кому охота ставить подпись под документом, который может оказаться потенциально опасным. Так что работа в этом направлении быстрой не будет, по каждому дому будет приниматься взвешенное решение, основанное на выводах специалистов и подкрепленное проведенными исследованиями.

— И последний вопрос. Буквально несколько слов об изменениях в «строительном законодательстве», о которых следовало бы знать читателям «НД».

— Скажу о самом главном. Очевидно, что проблема «незаконных домов» характерна не только для Махачкалы. Именно этим можно объяснить факт, что нынешним летом в Гражданский кодекс РФ внесены изменения, позволяющие органам местного самоуправления сносить незаконные объекты без судебного решения. Мы очень надеемся, что это станет дополнительным рычагом решения проблем, о которых мы с вами сегодня говорили.