Незаконное оформление в собственность технических помещений многоквартирных домов — проблема всероссийского масштаба. В течение двух месяцев в редакцию «НД» обратились с такой проблемой несколько человек. Для примера рассмотрим классический случай присвоения подвала, который происходит в доме №117 по проспекту Расула Гамзатова в Махачкале. 

В 1997 году администрация Махачкалы по договору безвозмездного пользования передала Дагестанскому еврейскому культурному центру для размещения спортивно-оздоровительного клуба помещение площадью 44,7 кв. м, являющееся техническим подпольем многоквартирного пятиэтажного жилого дома. На самом деле никакого квартирного спортивно-оздоровительного клуба там не было. В 1999 году Еврейский культурный центр прекратил свою деятельность, а помещение передал одному из жильцов этого дома К.П. Гуршумову. В 2002 году председатель по управлению муниципальным имуществом г. Махачкалы подписал дефектный акт, по которому указанное помещение передается К.П. Гуршумову в безвозмездное пользование. В 2012 году постановлением главы Махачкалы нежилое помещение переведено в жилое с присвоением квартире номера «1-а». Квартира была закреплена за арендатором помещения Гуршумовым и исключена из реестра нежилых помещений. А с новым владельцем был заключен договор социального найма. В 2013 году квартира (подвал) за 920 тыс. рублей была продана Н.В. Валиевой, проживающей по улице Энгельса, а в 2014 году постановлением администрации Махачкалы переведена из жилого фонда обратно в нежилой.

Жильцы дома считают незаконными практически все эти процедуры по передаче технического помещения в собственность, а также последующую его продажу. По их словам, технический подвал со всеми коммуникациями дома не предназначен для использования в иных целях. Подвал относится к общему имуществу собственников квартир дома. Переоборудование и переустройство с углублением грунта и оборудованием проемов для окон и дверей ослабляют фундамент и устойчивость несущих стен. А Еврейский центр не имел полномочий закреплять помещение за Гуршумовым, поскольку оно не принадлежало центру. Жильцы обращают внимание и на то, что не соблюден порядок перевода нежилого помещения в жилое. Кроме того, нарушены нормы Жилищного кодекса РФ о предоставлении жилого помещения по договорам социального найма. 

Имеется заключение Института геологии ДНЦ РАН от 2007 года о том, что в данном доме вообще не предусмотрено наличие подвального помещения. «Подвальное помещение для данного типа зданий не проектировалось. Нельзя, нарушая нормы сейсмической безопасности, производить изменение несущих стен. Здание №117 по пр. Гамзатова по карте сейсмомикрорайонирования г. Махачкалы подпадает под 9-балльную зону», — говорится в заключении. 

«За изначально незаконным решением администрации о передаче технического подвала посторонним лицам последовали другие незаконные решения. Дошло до того, что люди уже приобрели «зеленку». Правоохранительные и судебные органы могут, не вдаваясь в подробности дела, опереться на этот самый документ, при этом не изучая то, насколько законно он был приобретен. Мы же требуем признания незаконными предыдущих решений городской администрации», — отмечает представитель жильцов Майя Мамедова.

С вопросом, имеют ли право городские власти передавать подвалы многоквартирных домов в собственность конкретным гражданам, мы обратились к юристу из ООО «Центр имущественных споров» Арсену Магомедову.

В вопросе определения принадлежности подвала к общему имуществу многоквартирного дома судебная практика руководствуется одним критерием — функциональным назначением этого подвала, а именно тем, предназначен ли он для обслуживания более одного помещения в этом доме или нет.

 Чтобы выявить этот критерий, используются несколько методов, в т.ч.:

1. Исследуются данные единого реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), а также данные технического и кадастрового учета недвижимости для определения, учтен (сформирован) ли этот подвал для самостоятельного использования или нет.

2. Назначается судебная экспертиза. При этом в последнее время в судебной практике снижается значение фактора наличия в подвале инженерных коммуникаций, так как они могут быть расположены в каждом подвале и даже в тех, которые не являются общими.

3. Выявляется фактическое использование этих помещений в течение всего времени существования дома.

Большое значение придается тому, как были учтены (сформированы) подвальные помещения на дату приватизации первой квартиры в доме (именно в этот момент и возникает право общей долевой собственности в многоквартирных домах, находившихся ранее полностью в муниципальной собственности).

Если по состоянию на указанный момент подвал был предназначен для самостоятельного использования и не использовался фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на него не возникало. И наоборот, подвальные помещения, не выделенные на этот момент для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

P.S. Эту публикацию просим считать официальным обращением в прокуратуру Республики Дагестан и в администрацию Махачкалы с просьбой реагировать на ситуацию.

На фото: Подвалы многоквартирных домов являются лакомым кусочком для чиновников и предприимчивых граждан