За прошлый год и ЖКХ как комплекс подотраслей, и строительство не раз становились темой обсуждения, в том числе и на страницах «НД». Поводы были разные: реформа ЖКХ, отмена лицензирования строительной отрасли, проблемы с долгами энергетиков и газовиков и многое другое. Этот год также ожидается горячим на темы и поводы. В Дагестане, в отличие от некоторых других регионов страны, одно министерство объединяет два важных комплекса — строительный и жилищно-коммунальный, однако решает ли это многочисленные проблемы? Министр строительства и ЖКХ Дагестана Юсуп УМАВОВ в разговоре с корреспондентами «НД» подвел итоги прошлого года и рассказал о том, с какими проблемами ему пришлось столкнуться на посту министра.

— Понятное дело, что с момента вашего назначения на пост министра прошло не так уж много времени, а вопросов и проблем навалилось много и сразу. Какая же, на ваш взгляд, самая большая проблема дагестанских коммунальщиков?

— Сегодня долги населения за жилье и коммунальные услуги в республике являются одной из главных проблем в работе жилищно-коммунального комплекса. Из-за неуплаты со стороны потребителей не в должной мере решается еще одна немаловажная проблема — замена сетей коммунальной инфраструктуры и технологического оборудования, износ которых достиг 75—80%.

В частности, энергоснабжающим предприятиям приходится затрачивать немало усилий, чтобы взыскать задолженность. В списке неплательщиков около 40% жителей республики. У кого-то небольшие суммы, а чьи-то долги измеряются десятками тысяч. Сначала должников предупреждают, и если на уведомления люди не реагируют, то подачу коммунальных услуг в квартиру отключают. Тем потребителям, которые действительно не могут сразу погасить долги, коммунальщики идут на уступки, предлагая на полгода заключить договор-рассрочку. Главное, чтобы население осознало, что платить все равно придется.

— Неразбериха с долгами МУП «Махачкалинские городские электрические сети» перед поставщиком электроэнергии — ОАО «Межрегиональная сетевая компания Северного Кавказа», нередко приводит к массовым отключениям электроэнергии. Кстати, то же самое обещают и газовики. Как ко всем так называемым «веерным отключениям» относитесь вы, главный коммунальщик республики?

— Использование «веерных отключений» как метода по взысканию задолженности со злостных неплательщиков считаю неправомерным. В связи с данными мерами помимо неплательщиков страдают и добросовестные потребители коммунальных услуг. Потому поставщикам энергоресурсов, в частности, для решения проблем с неплатежами необходимо применять меры, установленные действующим законодательством России.

— Как обстоит дело с реализацией программ капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда? Какие проблемы возникают при реализации?

— В 2008 году в республиканскую адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов включено 309 домов общей площадью более 864,37 тыс. кв. метров. В настоящее время капитальный ремонт 2008 года полностью завершен.

А в 2009 году в рамках реализации республиканской адресной программы по проведению капитального ремонта отремонтированы 354 дома общей площадью более 665 тыс.кв. метров на территории 15 муниципальных образований Дагестана.

По состоянию на 25 января работы по проведению капитального ремонта завершены. Есть некоторые отставания. К примеру, Каспийск работу выполнил, а нам информацию о проделанной работе не предоставил, из-за этого мы не можем отчитаться перед Фондом содействия реформированию ЖКХ, и поэтому работа считается невыполненной и программу капитального ремонта республики не можем закрыть.

Проблемой реализации республиканских адресных программ капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории республики, является: проводимая не в полной мере работа по сбору средств собственников помещений в многоквартирных домах, где проводится капитальный ремонт в рамках программ (в размере не менее 5%); ежегодные вносимые изменения в программы в связи с уточнением сметной стоимости, изменением объемов и видов работ по капитальному ремонту многоквартирных домов собственниками помещений на общих собраниях. Что касается адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то здесь проблемными моментами являются: предоставление, согласно действующему законодательству, жилой площади, равнозначной ранее занимаемой в аварийных жилых помещениях; отсутствие свидетельств о регистрации права собственности на занимаемое помещение и незаконно пристроенные строения.

В 2009 году в соответствии с принятой 26 мая заявкой на предоставление финансовой поддержки Дагестану в 2009 году, на мероприятия по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и проведение капремонта многоквартирных домов предусмотрено более 1775 млн рублей, из которых более 1620 млн рублей — средства Фонда. Остаток средств лимита, предоставляемого Дагестану за счет средств Фонда на капитальный ремонт, составляет 369,247 млн рублей и 731,445 млн рублей на переселение граждан из аварийного жилья, которые планируется получить в 2010 году. Муниципальным образованиям республики необходимо приложить максимум усилий по выполнению условий предоставления финансовой поддержки, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

— Какие города и населенные пункты не успели завершить реализацию программ прошлого года?

— Не завершено строительство в городе Дагестанские Огни 102- и 40-квартирных жилых домов для переселения из 9 аварийных домов 180 семей, занимающих 7,1 тыс. кв.м. Причина заключается в том, что при современном планировании жилья невозможно предусмотреть в новых строящихся жилых домах квартиры, равнозначные занимаемой ранее площади (12—20 кв. м), в связи с чем администрации города пришлось дополнительно разрабатывать ПСД (проектно-сметную документацию) на строительство 38-квартирного жилого дома. В результате переселение граждан из аварийного жилищного фонда планируется в сентябре этого года.

— По смыслу реформа ЖКХ заключается в том, что основная тяжесть по содержанию домов ложится на их собственников, то есть жильцов. В редакцию частенько поступают звонки от недовольных читателей, с которых собирают дополнительные средства на ремонт дома — люди считают, что ничего не должны оплачивать. Другие жалуются на недобросовестность при проведении ремонтных работ. А некоторые из читателей недоумевают: заплатив положенные 5% от стоимости работ, не могут понять, куда ушли их деньги и когда появятся рабочие.

— Действительно, Жилищный кодекс возложил обязанность содержания жилья, в том числе и капитального ремонта, на собственников. При этом государство не выполнило обязательства перед собственниками по капитальному ремонту жилья за предыдущие годы. Поскольку речь идет об огромных расходах, необходимых для того, чтобы привести жилье в порядок, государство обязалось помочь собственникам жилья. Фонд содействия реформированию ЖКХ не просто оказывает финансовую поддержку гражданам при приведении жилья в нормальное, нормативное состояние, но и содействует созданию новой формы управления этим домом. При финансировании капитального ремонта за счет средств Фонда, республиканского и муниципального бюджетов проведения капитального ремонта (в общем 95 процентов от сметной стоимости работ) одним из условий является софинансирование собственников жилых помещений в размере не менее 5 процентов. Это делается для того, чтобы собственники чувствовали ответственность за проводимые мероприятия и поддерживали в нормальном состоянии места общего пользования в многоквартирном доме. В соответствии с законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» средства собственников должны быть собраны в обязательном порядке и перечислены на счета управляющих компаний или ТСЖ, являющихся заказчиками по проведению капремонта одновременно с поступлением финансовых средств Фонда, софинансирования республиканского и муниципального бюджетов.

Минусы и плюсы СРО

— Многие сейчас озадачены вопросом — насколько целесообразным и эффективным окажется одномоментный перевод строительной отрасли на основы саморегулирования? Понятно, что все судьбоносные решения были приняты, но остается все равно вопрос: система лицензирования себя так плохо зарекомендовала?

— Действительно, с 1 января 2010 года прекращается юридическая правомочность лицензии, регулирование деятельности в области инженерных изысканий и архитектурного проектирования, строительства, капитального ремонта и реконструкции будут выполнять СРО. Участие в СРО — это не только допуск к строительной деятельности, но и ответственность строительного сообщества, являющегося локомотивом системных преобразований в ходе проводимых в нашей стране реформ. Для того чтобы процесс перехода строительных организаций к саморегулированию стал системным, был принят ряд важных законодательных актов. Другие готовятся к принятию. В республике в настоящее время функционируют две СРО, которые объединяют более 300 строительных компаний.

У системы госрегулирования было немало плюсов. Однако практика последних лет показала, что в некоторых случаях система оказалась неэффективной и избыточной. Основной минус госрегулирования — то, что оно не предусматривало механизмов ответственности участников рынка. Так, после получения государственной лицензии строительная организация не несла никакой ответственности за возможные проблемы и промахи в своей работе. По формальному признаку лицензию могли получить все, каково же реальное состояние фирмы — неизвестно. Отсутствие должного контроля над строительной отраслью, в частности, привело к появлению строительных пирамид.

В настоящее время необходимость перехода к саморегулированию строительными и общественными организациями республики воспринимается достаточно адекватно.

В связи с тем, что с 1 января прекратилось действие лицензий, выданных ранее, хочу, пользуясь случаем, еще раз напомнить руководителям строительных организаций о необходимости вступления в саморегулируемую организацию, чтобы иметь возможность участвовать в тендерах на получение новых подрядов и продолжить строительные работы на переходящих объектах с целью сохранения трудовых коллективов.

— Какова в целом ситуация в строительной отрасли республики? Отразился ли кризис на количестве возводимого жилья и других объектов, на ценовой политике?

— Несмотря на кризис и пугающие прогнозы, общий объем введенного жилья за 2009 год по отношению к аналогичному периоду прошлого года увеличился на 11,9 % и составил 1014,8 тысячи квадратных метров. Это говорит о том, что в республике не только не были приостановлены строительные работы, но и был рост показателей.

Индивидуальными застройщиками возведено более 856 тысячи квадратных метров, что составляет 84,4%. Строятся автодорога Махачкала — Каспийск — Аэропорт, сеть дорог направления Махачкала — Ботлих, Гимринский автодорожный тоннель и так далее. Предприятия строительного комплекса добились хороших результатов в финансово-хозяйственной деятельности. Прибыль строительных организаций за год выросла в 2,3 раза по отношению к аналогичному периоду 2008 года. Увольнений и сокращений работников в строительной отрасли, связанных с кризисом, не наблюдается. Что касается цен на рынке жилья, то в условиях кризиса они снизились на первичном рынке на 0,5%, на вторичном — на 12,2%.

— Многие считают, что цены на жилье в республике чрезмерно раздуты. Вы согласны с этим?

— Говоря о стоимости 1 кв. м общей площади жилья, необходимо иметь в виду следующие понятия: первичный рынок (новое строительство), вторичный рынок и строительство дольщиками-инвесторами. Строительство жилья эконом-класса осуществляется за счет бюджетных средств всех уровней. При этом в среднем расчетная стоимость строительства в Махачкале за 2009 год с учетом НДС составила 26310 рублей, по упрощенной системе налогообложении она составит 21230 рублей. Вторичный рынок регулируется спросом и предложением. По состоянию на 19 ноября прошлого года в среднем по Махачкале стоимость 1 кв. м жилья по результатам мониторинга цен на жилье составила 39 840 руб. Стоимость кв. м общей площади жилья из средств дольщиков-инвесторов («каркасы») по состоянию на тот же период времени в среднем по Махачкале по результатам мониторинга цен на жилье составила 27600 руб. при себестоимости от уровня степени готовности жилья (штукатурка, стяжка) 14—16 тыс. руб. Основными факторами, раздувающими стоимость кв. м жилья, являются не всегда адекватная стоимость земельного участка и не всегда обоснованная, как показывает практика, в большинстве случаев неоправданно завышенная плата за подключение объектов недвижимости к инженерным сетям. Данная проблема была рассмотрена Минстроем Дагестана с участием всех заинтересованных сторон, в том числе с поставщиками коммунальных услуг, приняты соответствующие решения, направленные на упорядочение указанных вопросов.

— Эксперты предлагают такой метод демонополизации ценообразования: государство могло бы создать фонд неиспользованных земель и предоставлять их строительным компаниям с условием, что построенное на этих землях жилье будет продаваться по нормальным ценам. Насколько это применимо и будет ли желаемый эффект?

— Анализ себестоимости жилищного строительства свидетельствует, что при возведении многоквартирного жилого дома до 40% расходных статей составляют затраты на первичную подготовку территории к застройке (оформление земельного участка, получение технических условий и проектирование, получение разрешительной документации, строительство инженерных коммуникаций и так далее). При малоэтажном строительстве их доля достигает 50%. Специалистами министерства еще в 2006 году был изучен опыт ряда регионов страны (Татарстан, Белгородская область и других) по созданию резервного фонда земель, предоставляемых для целей жилищного строительства, были представлены соответствующие предложения, но в связи с отсутствием свободных земельных участков в подавляющем большинстве городов республики создать такой фонд, к сожалению, оказалось невозможно. В настоящее время в соответствии с законом в федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства представлен Перечень земельных участков, находящихся в федеральной собственности, на территориях Махачкалы и Хасавюрта для использования в целях жилищного и иного строительства. При этом одними из основных критериев предоставления участков застройщикам станут строительство жилья эконом-класса и доступная цена.

— Существует много проблем, препятствующих развитию строительной отрасли: неплатежеспособность заказчиков, ужесточение требований банков по кредитам, высокий уровень налогов и высокая стоимость стройматериалов, дефицит высококвалифицированных кадров, низкое качество строительства. Что из всего перечисленного более или менее применимо к нашим реалиям?

— К развитию строительной отрасли в той или иной степени имеет отношение каждая из приведенных вами проблем, и по ним ведется соответствующая работа, но основной и самой острой является проблема необеспеченности муниципальных образований документами территориального планирования. В этом отношении за счет средств республиканского бюджета Дагестана разработаны проекты схем территориального планирования для 41 муниципального района, которые будут утверждены после завершения согласований с заинтересованными сторонами. На разработку генеральных планов поселений и правил землепользования и застройки необходимы средства в сумме свыше 1,3 млрд рублей, которых нет ни у муниципалитетов, ни в республиканском бюджете. Указанные средства планируются получить за счет средств федерального бюджета, они предусмотрены федеральной целевой программой «Жилище» на 2011—2015 годы, проект которой разработан Министерством регионального развития РФ, на поддержку разработки и принятия органами местного самоуправления документов территориального планирования.

— У вас как у нового руководителя столь значимого министерства наверняка есть свои планы, цели и идеи, направленные на улучшение работы как самого ведомства, так и структурных подразделений. Поделитесь?

— Безусловно, есть свои планы, цели и задачи, направленные в первую очередь на дальнейшее развитие инвестиционно-строительной деятельности и реформирование жилищно-коммунального хозяйства, создание благоприятной среды обитания для дагестанцев, насыщение рынка жилья, дальнейшее развитие ипотеки и так далее. Необходимо в короткие сроки создать условия на республиканском и муниципальном уровнях для притока инвестиций.

Также важно разработать и внедрить систему мониторинга и индикаторов оценки состояния жилищного фонда, объектов коммунальной инфраструктуры, надежности обслуживания потребителей, эффективности преобразований в жилищно-коммунальном хозяйстве республики. Организовать разработку и принятие республиканской программы «Чистая вода», строительство доступного жилья с учетом интересов малодоходных групп населения.

Реализация всех намеченных планов и мер по дальнейшему развитию строительного и жилищно-коммунального комплексов позволит отрасли выйти на высокие рубежи. Это сложная задача, но у нас есть все возможности для ее решения, и мы должны их использовать в полной мере.