Кадастровый учет земельного участка

Правовая азбука строительства — серия статей, описывающая основные юридические этапы и процедуры в процессе возведения объектов капитального строительства в России. Сегодня мы будет рассказывать о кадастровом учете земельного участка.

Общий взгляд

Не будет ошибкой сказать, что кадастровый учет является узкой сферой хозяйственной деятельности, в специфику которой посвящено небольшое количество людей (в основном это кадастровые инженеры и сотрудники Кадастровой палаты). Обывателям будет сложно понять все его тонкости. Вместе с тем правообладатели земли должны знать суть и основы кадастрового учета, в противном случае они рискуют столкнуться с серьезными проблемами.

В своей основе кадастровый учет придуман государством для систематизации сведений об объектах недвижимости (занесения их в единый реестр — кадастр). С его помощью каждый собственник недвижимости может точно определить, где его недвижимость находится, а государство может найти этого хозяина для обложения его налогом (взаимовыгода налицо).

Еще одним важным значением кадастрового учета является то, что ни на один объект недвижимости не будет зарегистрировано право собственности (выдана так называемая «зеленка»), если он не будет стоять на кадастровом учете.

Тем, кто хоть раз в жизни сталкивался с такими понятиями, как межевание, БТИ, кадастровый план, технический паспорт и т.п., легче будет понять современное устройство кадастрового учета через сопоставление старых терминов с новыми, введенными после принятия закона «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре). Это сопоставление дано в таблице.

Процедура

Процедура кадастрового учета в целом проста. Землевладелец обращается к кадастровому инженеру, который проводит кадастровые работы (определяет границы земельного участка, подготавливает межевой план и т.п.). В дальнейшем подготовленные кадастровым инженером документы передаются в Кадастровую палату, которая осуществляет постановку недвижимости на кадастровый учет (выдает кадастровый паспорт) или отказывает в этом.

Отказы в кадастровом учете

Отказы в кадастровом учете являются главной головной болью землевладельцев и кадастровых инженеров. Одной из самых частых причин отказов в кадастровом учете является наложение границ одного участка на границы другого (как правило, соседнего участка). Проще говоря, один участок занял на кадастровой карте место другого участка (по принципу «кто раньше встал, того и тапки»). Чаще всего это происходит из-за некачественной работы кадастрового инженера, готовившего документы по участку, ранее поставленному на учет. Для того чтобы исправить эту ситуацию, необходимо договориться с собственником соседнего участка, чтобы он «подвинул» свой участок на кадастровой карте, либо обратиться в суд о понуждении его в этом.

Кроме того, для Дагестана актуальна проблема с ранее учтенными участками. Согласно законодательству земельные участки, предоставленные землевладельцам до вступления в силу Закона о кадастре (то есть до 01.03.2008), считаются ранее учтенными. Поэтому сведения о них подлежат включению в кадастр недвижимости (на них должен быть выдан кадастровый паспорт), даже если этих сведений недостаточно для полноценного кадастрового учета. Наличие кадастрового паспорта, как мы указывали выше, позволяет зарегистрировать право собственности на этот участок. Однако Кадастровая палата нередко отказывает в выдаче кадастровых паспортов на эти участки со ссылкой на непредоставление тех или иных документов. Законное исправление этой ситуации возможно только через суд.

Вышеуказанные отказы не единственные встречающиеся в практике. Отказы — весьма сильный инструмент давления на землевладельцев. Нередко этим пользуются недобросовестные сотрудники Кадастровой палаты. Лучшим способом избежать подобных проблем для землевладельца является сотрудничество с квалифицированным и опытным кадастровым инженером, а также с юристом, практикующим в сфере недвижимости.

О странностях дагестанского кадастрового учета

В практике кадастрового учета Дагестана нередки случаи, которые объяснить рационально очень сложно. Так, если взглянуть на публичную кадастровую карту, расположенную на сайте rosreestr.ru, то можно обнаружить, что некоторые земельные участки расположены за береговой полосой. Например, в радиусе километра от городского берега Махачкалы находятся земельные участки, размещающиеся буквально на морской волне, с не характерным для моря назначением (под «жилую застройку», «для садоводства», «под административные здания»). В некоторых местах морской глади можно даже встретить целые улицы с множеством дачных участков. Причем адреса этих участков указывают на то, что они расположены вдали от моря (пос. Шамхал-Термен, ул. Лермонтова и т.д.). Остается лишь предположить, что эти участки «переместились» на море в результате действий некоторых недобросовестных работников Кадастровой палаты, которые в сотрудничестве с земельными дельцами таким образом «очистили» кадастровую карту для постановки на учет нужных им земельных участков. Нередко в таких ситуациях в архивах Кадастровой палаты исчезают первоначальные документы на «перемещенные» земельные участки. Поэтому добросовестным землевладельцам рекомендуется после постановки своего участка на учет получить кадастровую выписку на него (документ, в котором указаны координаты участка) и хранить ее на всякий случай.

В следующей статье из цикла «Правовая азбука строительства» мы расскажем о видах разрешенного использования земельных участков. Отзывы и предложения по циклу «Правовая азбука строительства» просьба присылать по адресу редакции или на электронную почту: info@mag-law.ru.

Арсен Магомедов,

генеральный директор юридической фирмы «Магомедов и партнеры»