Разрешенное использование и параметры застройки земельного участка

Правовая азбука строительства — серия статей, описывающая основные юридические этапы и процедуры в процессе возведения объектов капитального строительства в России. Сегодня мы будет рассказывать о разрешенном использовании земельного участка и параметрах его застройки.

В дагестанском обществе существует ошибочное представление о том, что хозяин земельного участка вправе построить на нем то, что ему заблагорассудится. В действительности это не так, и застройка земельного участка возможна только в соответствии с установленным видом разрешенного использования этого земельного участка и с учетом его предельных параметров разрешенного строительства (высота строительства, процент застройки, отступ от границ участка и т.п.). В противном случае, построенный объект будет снесен как самовольная постройка.

Из этого следует, что на вышеуказанные характеристики земельного участка нужно обращать внимание в первую очередь перед покупкой земли. Как это сделать неспециалисту? Для этого нужно изучить местные правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — нормативный акт, который должен быть принят в каждом муниципальном образовании и который регулирует эти характеристики.

В Махачкале, например, ПЗЗ утверждены Решением Собрания депутатов от 26.05.2016 N 9-5 и размещены на сайте администрации.

Учимся пользоваться правилами землепользовании и застройки
Для того чтобы установить, что можно строить, а что нельзя, землевладельцу, в первую очередь, нужно определить на карте градостроительного зонирования (составная часть ПЗЗ), в какой территориальной зоне находится его участок. Так, в частности, в ПЗЗ г. Махачкалы установлены следующие территориальные зоны (отмечены на карте разным цветом):

• Ж1. Зона многоквартирной многоэтажной жилой застройки (9–16 этажей).
• Ж4. Зона индивидуальной жилой застройки (1–3 этажа).
• О1. Зона административно-деловой застройки городского и республиканского значения.
• П1. Зона производственного и коммунально-складского назначения.
• Р4. Зона пляжей.

У каждой из этих территориальных зон есть свой градостроительный регламент, который является законом для застройщика. В нем прописываются все допустимые виды разрешенного использования и параметры разрешенного строительства в этой территориальной зоне.

В частности, в территориальной зоне Ж4 индивидуальной жилой застройки (ст. 36 ПЗЗ) предусмотрены следующие параметры строительства:

• Высота — максимум 3 этажа.
• Минимальный размер земельного участка — 300 кв.м.
• Максимальный коэффициент застройки для ИЖС — 30%.
• Минимальное расстояние от красной линии улиц до индивидуального жилого дома — 5 м.

Виды разрешенного использования

Помимо предельных параметров разрешенного строительства также значимой характеристикой земельного участка является вид его разрешенного использования. Это важно понимать, ибо если землевладелец построит строение, вид которого не соответствует виду разрешенного использования участка (например, построит магазин вместо жилого дома), то построенный объект признают самовольной постройкой и снесут.
Как же узнать, что можно строить на участке? До принятия в муниципальном образовании ПЗЗ вид разрешенного использования участка определяется документом о его предоставлении. Например, в таких документах обычно прописывается «выделить для индивидуального жилищного строительства» либо «предоставить для строительства магазина».
Если же ПЗЗ приняты, то землевладельцу достаточно определить на карте градостроительного зонирования, в какой территориальной зоне находится его участок. Например, в Махачкале, если участок расположен в зоне Ж4. Зона индивидуальной жилой застройки (ст. 36 ПЗЗ), то согласно градостроительному регламенту этой зоны в нем предусмотрены следующие виды разрешенного использования

• Для индивидуального жилищного строительства.
• Блокированная жилая застройка.
• Магазины.

После этого он может выбрать самостоятельно (без дополнительных разрешений и согласований) любой из этих видов. Таким образом, даже если в документе на земельный участок будет указано, что он «предназначен для индивидуального жилищного строительства», хозяин участка может запросто изменить этот вид разрешенного использования на вид «магазин». Для этого ему будет достаточно подать в кадастровую палату заявление с приложением части карты градостроительного зонирования, подтверждающей, что его участок расположен в зоне Ж4.

В тех муниципальных образованиях, в которых еще не утверждены ПЗЗ, решение об изменении вида разрешенного использования принимается главой местной администрации, как правило, с проведением публичных слушаний. Также административно решается вопрос о предельных параметрах разрешенного строительства.

Отступление от правил

Что делать, если задуманное строительство как по параметрам, так и по виду разрешенного использования не соответствует градостроительному регламенту?

Вариаций существует несколько, но обычно в таких случаях подается заявление в администрацию об отклонении от предельных параметров разрешенного строительства или об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Решение по такому заявлению принимается местной администрацией с предварительным проведением публичных слушаний.

В следующей статье из цикла «Правовая азбука строительства» мы расскажем о получении технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (электричество, газ, вода и т.п.). Отзывы и предложения по циклу «Правовая азбука строительства» просьба присылать по адресу редакции или на электронную почту [email protected].

Магомедов Арсен,
генеральный директор юридической фирмы «Магомедов и партнеры»