Арбитражный суд Дагестана опубликовал уникальное решение по делу, которое может перевернуть всю практику инвесторов в сельское хозяйство республики. Уникальность этой печальной истории в том, что пострадал не чужой, а местный крупный инвестор.  В суд подала не районная админтрация, а некоммерческая организация коренных народов, которой вообще не принадлежит земля. 

Решение судья Ф.Лачинов вынес 25 октября, но только резолютивную часть, а 1 ноября был опубликован весь текст с доводами сторон и мотивами суда.

Территориально-соседская община коренного малочисленного народа ногайцев «Сангиши» обратилась с исковым заявлением к:

АО «Кизлярагрокомплекс», 

администрации Кизлярского района 

и Магомедову Захидгаджи Ибрагимдибировичу, к которуму иск был отозван. 

На стороне общины в дело привлечён сельсовет «Александрийский»

Сельсовет Александрийский состоит из одноименной станицы и аула Сангиши. Общая численность жителей более 3 тысяч человек.

Соседская община ногайцев «Сангиши» была зарегистрирована в декабре 2019 года. Глава организации Камальдин Донбузов (1969 г.р.), избранный депутатом сельсовета в 2020 году от партии «Единая Россия». Сторож школы с.Сангиши.

АО «Кизлярагрокомплекс» не нуждается в представлении, т.к. это один из ведущих производителей молочной продукции в Дагестане. С 2009 года компания выпускает продукцию под брендом «Дарман».

Ногайская община потребовала:

признать ничтожными договора аренды 2011 и 2013, по которым Кизлярский район передал два земельных участка в аренду ООО «Агропромышленная фирма «Терская степь»;

признать недействительными договора переуступки прав по договору аренды 2018 года в пользу АО «Кизлярагрокомплекс».

Два земельных участка расположены рядом с сельсоветом Александрийским:

05:02:000106:1247 площадью более 974 га

05:02:000106:1196 площадью более 200 га

В документах «Сангиши» значится 3 человека как учредители. При этом суд признал право за организацией обращаться в защиту всех ногайцев, живущих в этом месте:

«В соответствии со статьей 12 Закона N 82-ФЗ и статьей 4 АПК РФ Община «Сангиши» представляет законные интересы ногайского народа на данной территории... Община «Сангиши» действует для защиты прав и законных интересов ногайского народа, законодательно отнесенного к числу малочисленных народов России.»

Суд также сослался на подпункту 13 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса, согласно которому земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в безвозмездное пользование лицам, относящимся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, и их общинам в местах традиционного проживания.

В уставных документах «Сангиши» указаны виды деятельности: выращивание зерна, разведение  овец и коз, а также охота. Поэтому суд признал «Сангиши» заинтересованной в оспариваемых земельных участках.

Необычно в этом решении, это как Арбитражный суд расправился со сроками давности:

«Судом установлено и материалами дела подтверждается, что об оспариваемых договорах истец узнал из ответов администрации МР «Кизлярский район» от 01.04.2021 и от 13.04.2021 на свои обращения, а с иском о признании сделок недействительными он обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан 9 февраля 2022 года, то есть в пределах предусмотренного законом срока исковой давности.».

То есть организация создана в 2019 году, узнает о передаче крупных земельный участков рядом с селом, где зарегистрирована по договорам аренды только в 2021 году. И на этом основании суд признал право оспаривания сделок, которые были совершены за 8 и 6 лет до учреждения общины «Сангиши». Такая практика может прекратить спокойный сон многих землевладельцев и инвесторов в Дагестане. 

«Первоначальным пороком» посчитал тот факт, что Кизлярский район в 2011 и 2013 годах передавал участки ООО в аренду со следующими нарушениями:

«Судом установлено, что в отношении спорных земель решения о разграничении государственной собственности на землю не приняты, права собственности сельского поселения "Сельсовет "Александрийский" на эти земельные участки в настоящее время не зарегистрированы, хотя на момент заключения договора аренды No69 от 26.07.2013 собственником земельного участка с кадастровым номером 05:02:000106:1196 площадью 200,22 га являлось сельское поселение "Сельсовет "Александрийский", а поэтому администрация МР "Кизлярский район" неправомерно распорядилась указанным земельным участком, заключив договор аренды No69 от 26.07.2013, передав его в аренду на 49 лет ООО "Агропромышленная фирма "Терская степь"».

Что касается передачи прав аренды от ООО к АО «Кизлярагрокомплекс» в 2018 году, то суд указал, то раз земля была передана по результатам торгов, то она не могла передаваться другому арендатору без указанных торгов.

«Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договоров уступки (перенайма) прав и обязанностей от 20.03.2018 в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила ООО "Агропромышленная фирма "Терская степь" по своему усмотрению определить в качестве сторон договоров иное лицо - АО "Кизлярагрокомплекс" без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.».

Как выяснилось после переуступки прав и обязанностей (перенайма) АО «Кизлярагрокомплекс» основной арендатор по спорным договорам аренды ООО "Агропромышленная фирма "Терская степь") ликвидирован.

Также суд указал на то, что на земельных участках находятся объекты, которые не принадлежат АО «Кизлярагрокомплекс».

«Также на указанных земельных участках пасется сельский скот с.Сангиши, по территории данных земельных участков проходит отрезок автодороги общественного пользования с. Сангиши от федеральной дороги 82К-002 до села Сангиши протяженностью 6 км. А вблизи кутана «Айтау» расположены кладбища (христианское и мусульманское)…»

Суд отметил, что АО «Кизлярагрокомплекс» фактически не владеет и не использует землю:

«При этом фактически ответчики не отказывают истцу и местному населению владеть и пользоваться этими землями сельского поселения в сельскохозяйственных целях в качестве пастбищ.». 

В итоге суд аннулировал все сделки с землёй, взыскал с Кизлярского района и АО «Кизлярагрокомплекс» 6 тыс. рублей госпошлину и 40 тысяч рублей расходов на юридическую помощь общине. 

При этом в мотивировочной части решения суд указал: «…указанные земельные участки (пастбища) в порядке разграничения прав должны быть администрацией МР "Кизлярский район" переданы в собственность сельского поселения "Сельсовет "Александрийский"»

Выводы. Ключевой частью в этой истории является то, что Кизлярский район и сельсовет «Александрийский» не оспаривали договора аренды.  В решении не изложены какие-либо возражения или признание иска со стороны Кизлярского района. Более того, община ногайцев в 2021 году получила от главы Кизлярского района рекомендацию обратиться в прокуратуру. Сам иск первоначально был подан в интересах как района так и села.

Важным уроком в этом деле для всех инвесторов является то, что муниципальные власти хоть и заключают договора аренды на землю, но де-юре сделку могут оспорить местные общины. В итоге инвестор заключает соглашение с чиновниками и они вроде даже не идут в суд. Но на самом деле вместо чиновников в суд обращается население. 

Кроме того, обращает внимание, как суд показал на сколько широкие возможностиу местных общественных сельских организаций, при умелом использовании закона, даже при полном бездействии чиновников.