То сосед захватил территорию и отстроил дом, то не дает согласие на раздел двора, то оспаривает ваше право пользования принадлежащей вам по закону собственностью и т.д. «НД» постаралось разобраться, какие права и при каких обстоятельствах имеют собственники домов в общем дворе. 
В 2011 году Гидаят Давдиева уже обращалась в «НД» с просьбой помочь ей в противостоянии с соседом, которое длится на протяжении нескольких десятилетий. Дело в том, что они с соседом Темирланом Гусейновым делят один двор, расположенный по улице Гамзата Цадасы. Каждому из них принадлежит ровно половина участка. Давдиева получила дом, купленный ее матерью в 1975 году, по наследству. Свою половину Гусейнов практически всю застроил. Но когда сосед сделал еще и пристройку — по словам Давдиевой, это было сделано без ее согласия, — и заселил квартирантов, которые в последующем стали пользоваться частью двора Давдиевых, Гидаят решила разделить двор и в 1989 году обратилась с иском в суд. Гусейновы, предоставив фиктивную расписку якобы от матери Давдиевой, как того требовал закон, о том что она не против возведения постройки, узаконил строение. Давдиева говорит: «Если верить этой справке, моя мать дала свое согласие будучи покойницей: она умерла в 1988 году, а на справке указан 1989 год».
В 2000 году соседи вроде пришли к согласию и заключили мировое соглашение. Согласно документу, Давдиева обязалась выделить от своего участка часть земли, от стены домовладения со стороны улицы Гамзата Цадасы, для установления ворот. Гусейнов же обязался выделить ей равный участок из своей доли. Однако условия договоренности не были соблюдены, и конфликт между сторонами продолжился. Разделить двор Давдиевой не удалось, и она решила оформить право собственности на земельный участок площадью 134,6 кв. м, чтобы в дальнейшем возвести на своей свободной территории необходимые строения. В марте этого года она переоформила в собственность земельный участок под индивидуальное жилье.
Нынешнее обращение Давдиевой в «НД» связано с тем, что несогласный с такой позицией сосед решил опротестовать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии республики и обратился в Ленинский районный суд Махачкалы. По мнению Гусейнова, постановление главы Махачкалы о переоформление участка незаконное, так как вынесено без его согласия. Также Гусейнов апеллирует к решению Махачкалинского горсобрания от 2011 года об установлении предельной нормы предоставления земельных участков в собственность граждан, согласно которому установлено, что минимальный размер земельного участка, предоставляемого гражданам в собственность для индивидуального жилищного строительства, не может быть меньше 300 кв. м.
Согласитесь, типичная ситуация, когда ваш сосед, не желающий, чтобы вы застраивали свою территорию, тогда как его уже давно застроена, начинает вспоминать все законодательные акты: то вы санитарные нормы не соблюли, то нарушаете требования пожарной безопасности или, еще хуже, не взяли у него согласие на строительство какого-либо объекта. И неважно, что, когда этот же самый сосед застраивал свой участок, плевать он хотел на все эти нормы и требования, в том числе и на ваше согласие.
Чтобы разобраться в данной ситуации, а также ответить на другие вопросы, интересующие наших читателей, которые оказались в подобной ситуации, «НД» обратилось в юридическую клинику Северо-Кавказского филиала Российской правовой академии (Махачкала).
«Право на земельную долю может быть зарегистрировано на основании заявления участника долевой собственности на земельный участок или его представителя, — объясняет студент 5-го курса СКФ РПА Минюста России Магомед Гасанов, — полномочия которого удостоверяются нотариально или уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления. А также на основании заявления лица, которое уполномочено общим собранием участников долевой собственности на земельный участок, в составе которого имеется данная земельная доля, и полномочия которого подтверждаются копией протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок или выпиской из этого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления. Вместе с заявлением необходимо представить правоустанавливающий документ на земельный участок (свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, постановление органа местного самоуправления, выписку из похозяйственной книги), кадастровый паспорт земельного участка, квитанцию об уплате государственной пошлины. Согласие соседей в данном случае потребуется при межевании земельного участка для составления акта согласования местоположения границ земельного участка (ст. 40 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Согласие администрации требуется при согласовании местоположения границ земельного участка в той части, в которой она граничит с дорогой. Осуществление такого согласования входит в обязанности кадастрового инженера, формирующего межевой план».
Конечно, сосед может оспорить регистрацию права собственности в случае, если есть спор по определению границ земельного участка и при составлении межевого дела не было получено согласие соседей с установленными границами, говорит Гасанов.
Следующий момент, на который ссылается оппонент Давдиевой, — размер земельного участка, подлежащий регистрации, который был определен постановлением махачкалинского горсобрания. Во-первых, ограничения относительно размера земельного участка при его регистрации федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не установлены. Во-вторых, принятое махачкалинское постановление касается вновь выдаваемых участков, вот они как раз таки не могут быть меньше 300 кв. м.
Что касается согласия соседей на застройку своей территории, либо реконструкцию дома, то в соответствии со статьями 209 и 263 Гражданского кодекса РФ оно не требуется. Так, статья 263 устанавливает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Всех этих споров, конфликтов, судебных тяжб Давдиевы и Гусейновы могли бы избежать, если изначально смогли бы договориться и разделить земельный участок.