Неделю назад в мэрии Махачкалы прошли публичные слушания по проектам застройки территорий на улицах Лаптиева и Котрова. Как до этого сообщалось на сайте городской администрации, «планируется освоение этих территорий частным застройщиком с выкупом земельных участков и строительством многоэтажных домов с последующим предоставлением жилья».

Судя по площади застраиваемых участков (14,6 тысячи квадратных метров на Котрова и 7,9 тысячи квадратных метров на Лаптиева), впервые в истории Махачкалы речь идет не о точечной застройке, которая практически убила город, а о застройке поквартальной. По существу, мы наблюдаем первую попытку реновации дагестанской столицы, в ходе которой планируется снести в жилом квартале все ветхие и малопригодные для жизни дома и построить на этом месте современное жилье с учетом требований генплана города и существующих строительных норм.

Необходимость реновации Махачкалы назрела давно, город наш давно уже превратился в территорию, опасную для проживания. «НД» об этом писало не раз и не два, публикуя мнения экспертов и предлагая пути решения данной проблемы. Поэтому корреспондент «НД» посчитал своим долгом отправиться на слушания в мэрию, чтобы выяснить детали данного проекта.

Сначала собственно о слушаниях. По большому счету, особой необходимости в их проведении не было, поскольку итоги этого «народного обсуждения» можно было предугадать заранее. Дело в том, что еще на этапе подготовки этого мероприятия мэрия определила, что «правом на участие в публичных слушаниях обладают проживающие на территории их проведения и достигшие 16-летнего возраста». А теперь представьте, что вы не только живете на той же Котрова, но и успели передать свое жилье будущему застройщику, подписав с ним соответствующий договор. И выполнение застройщиком своих обязательств — выделить вам квартиру в новом доме — напрямую зависит от решения, принятого на слушаниях. Вы проголосуете против проекта? Да никогда в жизни. А поскольку такие договоры с застройщиком, как выяснилось в ходе слушаний, подписали практически все жители кварталов на Котрова и Лаптиева, в поддержку проекта поднялся сразу лес рук.

По причинам, озвученным выше, участники голосования не задавали представителям застройщиков никаких неприятных вопросов.

Единственный вопрос, интересующий их, они адресовали работникам городской администрации: «Скажите, а нас точно не обманут, ведь в договоре сказано, что мы продали свои дома, а мы ведь денег никаких не получали, нам квартиры пообещали?». К слову, ответа на него люди не получили, им посоветовали задать его опытным юристам, специализирующимся на подобных проблемах. Настроение у участников слушаний при этом заметно испортилось, ситуацию попыталась разрядить представитель заказчика — Екатерина Орлова, заявившая, что обязательства перед людьми будут обязательно выполнены, если «администрация города не будет вставлять нам палки в колеса». Выяснять, что случится с договорами, если администрации города проект реновации не поддержит, никто не стал, поскольку хождение по тонкому льду — дело весьма опасное.

Корреспондент «НД» на слушаниях задал всего два вопроса. На самом деле вопросов накопилось намного больше, но после ответов представителя застройщика Екатерины Орловой задавать их расхотелось. Почему — станет ясно из приведенного ниже диалога.

— Как известно, Котрова — это территория малоэтажной застройки с ветхими сетями, не рассчитанными на подключение к ним большого количества многоэтажных домов. Какая организация рассчитывала для вас необходимую мощность сетей, какие решения предложены для решения этой проблемы?

— Мы будем полностью менять все сети в квартале застройки. Это предусмотрено в проекте.

— Вы планируете строить восемнадцатиэтажные дома в девятибалльной сейсмической зоне. По вашему мнению, это не опасно?

— Никакой опасности нет. В Японии в подобных зонах вообще небоскребы строят. Главное, работать по правилам и строить качественно. Что мы и намерены делать.

Даже неспециалисту ясно, что полная замена сетей в пределах квартала ничего не даст. Чтобы обеспечить новый микрорайон той же водой, необходимо не только проложить в пределах квартала трубы большего диаметра, но и довести эти самые трубы до ближайших магистральных сетей. Это серьезный объем работ на десятки миллионов рублей. Если этого не сделать, новый микрорайон, в котором, несомненно, будут установлены мощные насосы, легко посадит все окрестные кварталы на голодный паек, создав массу проблем не только для ближайших соседей, но для и города в целом.

Теперь немного о высотках в Махачкале. Понятно, что строить их в принципе можно. Вопрос в другом. Готовы ли дагестанские компании к подобной работе? В свое время корреспондент «НД» выяснял, за счет чего японские небоскребы выдерживают землетрясения? Лет 7–8 назад помню была хорошая статья «Коммерсанта» на эту тему. Как оказалось, японцы при строительстве скрупулезно рассчитывают все: сейсмозащиту оснований фундаментов, прочностные свойства конструкции и многое другое. Кроме того, при возведении таких домов применяются сейсмогасители различного типа.

При этом, отмечали эксперты «Коммерсанта», главным элементом современных высотных зданий в сейсмических зонах является стальная рама, которая разветвляется от центральных опор-колонн, также сделанных из стали. Помимо этого при строительстве высоток между зданием и грунтом появляется дополнительный объект, гасящий колебания почвы (свинцово-резиновая опора, пружинный демпфер или скользящая опора). В Алма-Ате, к примеру, даже девятиэтажки ставят на специальные катки, гасящие колебания почвы и позволяющие дому выстоять.

Это только самое начало длинного списка технологических требований, обязательных к исполнению для компаний, занимающихся строительством многоэтажных домов в сейсмозонах. Очевидно, что сегодня в Дагестане нет ни одной строительной организации, способной организовать работу на подобном уровне. Опрос известных в республике строителей, проведенный корреспондентами «НД», этот вывод подтвердил однозначно. По их мнению, наработки, используемые в СССР, мы успешно растеряли, а новых не создали. И если сегодня некая компания решит заниматься строительством восемнадцатиэтажных домов, ей придется проводить настоящую технологическую и структурную революцию. По мнению специалистов, необходимо будет создать некий трест, каждое структурное подразделение которого будет заниматься ограниченным кругом задач. Одни — «нулевым циклом», другие железобетонными каркасами. В идеале эти специализированные подразделения могли бы заниматься этими работами для других компаний при возведении многоэтажек в городе. При тресте в обязательном порядке должна быть создана своя строительная лаборатория, жестко отслеживающая качество материалов — арматуры, бетона и т.д. В обязательном порядке должны привлекаться независимые эксперты, обладающие правом остановки строительства на любом его этапе при обнаружении отступлений от проекта, нарушений технологий.

К работе в тресте должны быть привлечены лучшие инженеры-строители республики. Их в Дагестане не очень много, но они все-таки есть. При этом до начала работы всех этих инженеров необходимо в обязательном порядке отправить на стажировку за границу, в компании, занимающиеся строительством домов в зонах повышенной сейсмической опасности.

Само собой разумеется, необходимы тщательно просчитанные авторские проекты домов, разработанные с учетом современных требований в строительстве, предполагающие использование самых современных технологий. Работа архитекторов при этом не должна заканчиваться после сдачи и утверждения проекта. Его автор должен будет осуществлять авторский надзор за работами на каждом их этапе.

Строители для работы на таких объектах должны отбираться очень тщательно, каждый из них должен быть профессионалом самого высокого уровня.

Понятно, что это только самые общие требования, без детализации. К примеру, ничего не говорится о необходимости серьезных гидрогеологических исследований, статического зондирования, хотя очевидно, что без них к работам на строительной площадке приступать нельзя. Больше того, без них нельзя приступать даже к работе над проектом.

Ясно, что компании такого уровня в Дагестане пока нет. Ясно, что попытки построить пару десятков восемнадцатиэтажных домов в Махачкале на основе используемых сегодня в республике технологий приведут лишь к тому, что вместо проблемных маалинских многоэтажек мы получим пару проблемных кварталов.

Вывод очевиден — прежде чем приступать к строительству объектов такого уровня, необходимо сначала выстроить компанию, способную «вытянуть» этот проект. К слову, необходимость реформирования строительного рынка Дагестана прекрасно осознают в правительстве республики. На этой неделе Артем Здунов встречался с представителями строительного бизнеса, архитекторами. Принято решение о создании в республике Градостроительного совета, анонсировано создание нового Комитета по архитектуре и градостроительству. Похоже, лед тронулся и нас ожидают серьезные перемены в этой сфере. Надеемся, перемены к лучшему.