После прошедшего 13 февраля расширенного заседания о жилищном строительстве в Дагестане у проекта «Институт города» возник социалистический вопрос:

Почему власти не помогают строить гражданам личные дома?

 

Безграничный стиль

 

Дефицит жилья после распада Советского союза вылился в самостоятельное хаотичное строительство частных и многоквартирных домов. 

 

Образы «рая в шалаше» дагестанцы черпали из южно-и североамериканских сериалов, возводя по индивидуальным проектам архитекторов мендиссабалей целые микрорайоны «Санта-Барбара»,  из домов с колонами, большими бальными залами, золотыми вензелями, люстрами, фальшивыми каминами и роскошными широкими лестницами.

 

Простой люд довольствовался саманным кирпичом или шлакоблоками, однако без всяких предварительных проектов. 

 

Богатых и бедных новых домовладельцев в Дагестане объединяло отсутствие в политическом поле ограничений, которые в западных странах испытывают обычные собственники недвижимости: бремя налогов и расходов на энергоснабжение.

 

Смертельная мода и ущерб

 

Фактически, Дагестан получил такой же эффект, как российское дворянство, которое затаскивало начинающих итальянских архитекторов, строивших в деревнях на болотах и снегах средиземноморские дома. Привнесённые баллы и открытые платья в купе с архитектурными излишествами унесли раньше срока из жизни сотни простуженных юных душ богатых дворянских семей.

 

Каждый раз, когда появляются новости о новых жертвах некачественного газового оборудования и соединения на фото и видео бросается в глаза не только бедность на скорую руку построенных домов, но и ошибки в планировке и в материалах. 

 

Возникает ряд вопросов: 

- сколько дагестанцев живут в домах с низкой безопасностью?

- сколько домов в Дагестане построены с нарушением принципов энергоэффективности?

- сколько в год миллионов рублей теряют и без того небогатые дагестанские семьи из-за потери тепла, воды и электричества?

 

Это при том, что по признанию министра строительства Дагестана Александра Нестерова, сделанному на совещании 13 февраля, инфраструктура опаздывает от жилищного строительства на 10-15 лет.

 

По статистике

 

Сейчас в среднем на каждого жителя республики около 20 кв. метров жилья.

 

В целом по республике жилищный фонд обеспечен:

на 86%  газом (в селе на 76%, в городе на 87%); 

на 56% горячим водоснабжением (в селе 32%, в городе 82%);

на 57% канализаций (в селе 28%, в городе 89%);

 

но только 49 % одновременно водопроводом, водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами ( в селе 20%, в городе 81%)

 

Если верить официально статистике «износа за 2022 год», то после 1995 года в Дагестане построено только 198 домов блокированной застройки, а многоквартирных – 1545. 

До 65% износа у 2068 мкд и 861 домов блокированной застройки. 

 

Всего на конец 2022 года в Дагестане было 4 600 мкд и 2 119 домов блокированной застройки. 

 

При этом за 2023 год официально введено 1,6 млн кв. м. жилья, что на 60% больше чем в 2022 году. 

 

Хотя этим цифрам трудно доверять, т.к. в ноябре 2023 года Минстрой РД утверждал, что за 10 месяцев в Дагестане ещё больше было введено в эксплуатацию жилья - 1 млн 77 тыс.кв. м, 

«Из общей доли введенного жилья в сегменте индивидуального жилищного строительства показатель составил 796,6 тыс.кв. м, что в 2,3 раза больше прошлогодних значений», — сообщили РБК. Кавказ в Минстрое Дагестана.

 

Единый ресурс застройщиков показывает, что в январе 2024 года в Республике Дагестан введено 384,2 тыс. м2 жилья. Это на 530,9%, или на 323,3 тыс. м2 больше, чем за аналогичный период 2023 года.

 

Рынок притягивает внимание властей

 

Если взять среднюю цену жилья установленную Правительством Дагестана  по всем районам и городам то получится примерно 42 тысячи рублей за кв.м. Хотя в Махачкале, Каспийске и в Дербенте свыше 100 тысяч рублей.

 

Но даже если взять среднюю цену то в 2023 году жилья ввели на 1,6 млн кв.м. х 42 тыс руб = 67,2 млрд рублей.  А за январь – 16,1 млрд рублей. 

 

Если взять данные о введённых ИЖС за 10 месяцев 2023 года то получается, что это примерно 3,3 млрд рублей в месяц или 40 млрд в год.

 

На федеральном уровне финансисты положили глаз на эту отрасль.

 

В декабре ДОМ.РФ заявил о распространении эскроу-счетов на строительство ИЖС. 

 

В январе опубликован приказ Минстроя России с длинным названием о порядке уведомления об этапах строительства, хотя  утверждён в сентябре 2023 года.

 

Типовое решение

 

Почему власти Дагестана не стимулируют повышение качество жизни и снижение потребление ресурсов частном жилищном секторе Дагестана? – вот такой вопрос возникает при виде этого многомиллиардного частного строительного рынка. 

 

Руки властей Дагестана заняты многоквартирным жильём и до сферы ИЖС не дошли. Такой ответ напрашивается из-за отсутствия в публичной сфере заявлений совещаний и тем более госпрограмм по этой теме. 

 

А тем временем некачественный самострой уносит жизни людей, повышает уровень заболеваемости и увеличивает потери семейных бюджетов энергетиков.

 

Чем может помочь власть?

 

Во-первых осознать проблему, объем рынка и представить горизонт планирования. 

 

Во-вторых, главный ресурс чиновников – профессиональная информация. Не все дагестанцы умеют строить, а те, кто думает, что умеет не всегда делают это качественно, безопасно. Кроме того прогресс технологий дошёл до такого уровня, что новое не значит дороге. 

 

В итоге лучшей помощью властей могло бы стать внедрение по «открытой лицензии» типовых проектов ижс, для каждого города и района Дагестана.

 

В 2021 году ДОМ.РФ объявил конкурс типовых проект ижс и создал в последующем каталог. Однако он собран по виду дома и материалов, а не по региональному компоненту.

 

У властей Дагестана есть Даггражданпроект, который может разработать небольшие типовые проекты на семьи до 4-5 человек. Кроме того, можно было бы объявить творческий конкурс для молодых архитекторов и компаний на лучший типовой проект ИЖС в Дагестане. Особую награду можно давать за использование наработок дагестанской архитектуры.

 

Сейчас полным ходом развиваются бим-технологии. Это может помочь сделать так, что в типовом проекте скаченном гражданином с сайта Минстроя РД или местной администрации, будут уже указаны поставщики стройматериалов.

 

И наконец, у властей Дагестана есть машина пропаганды. Если Минстрой и Правительство будет наглядно показывать Дагестанцам сколько они теряют в рублях, времени и здоровья из-за неверно построенного дома, неправильно поставленной вытяжки, подведённого газа,  не там поставленной кухни и санузла, то сначала родится спрос, а потом пойдёт предложение. 

 

Чем больше домов будут построены по проработанным проектам, тем больше будет безопасности, выше качество жизни и меньше потерь энергоресурсов. 

 

«Где деньги, Зин?»

 

Если в уже имеющуюся схему финансовых институтов стимулирования добавить типовые проекты то получится интересная картина.

 

Например, гражданам будет больше шансов получить стимулирование строительство, если в банк они представят типовой проект ижс.

 

Аналогичное решение можно продумать с сельской ипотекой, в том числе для привлекаемых специалистов медицины и образования.

ДОМ.РФ:

Обеспечение жильем граждан в рамках госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий».

Программа позволяет получить социальную выплату в размере не более 70% от стоимости строительства (приобретения) жилья на сельских территориях. Выплату можно использовать на:

строительство жилья;

реконструкцию путем пристраивания жилого помещения к имеющемуся жилому дому…

 

Можно обязать местные власти помогать в выдаче необходимых документов для получения налогового вычета, если при строительстве использован типовой проект.

Совкомбанк:

За строительство дома можно получить и второй налоговый вычет — если жилье куплено в ипотеку. Лимит здесь уже не два, а три миллиона рублей, а максимальная сумма компенсации — 390 тысяч рублей. Поэтому если вы построили дом в ипотеку, суммарно можно будет вернуть 650 тысяч рублей. 

 

В идеале многомиллиардный рынок ижс мог бы стимулировать создание районных или городских домостроительных артелей с участием студенческих строительных отрядов, которые могли бы подрабатывать на субподрядах в программе строительства ижс по ипотеке или эскроу-счетам. 

 

Естественно, что строительство по типовому проекту позволит легче получить помощь за счёт средств «материнского капитала»

ДОМ.РФ.

Выплата оформляется в виде сертификата, который можно потратить только на определенные цели:

улучшение жилищных условий (покупку, строительство и реконструкцию жилья).

 

Большие деньги и дела у соседей

 

Согласно данным федеральной платформы «Электронный бюджет» в 2024 году по программе «Жилье и городская среда» предварительно Дагестану выделили 2,09 млрд рублей, Чеченской Республике, которая в 2 раза меньше по численности – 3,5 млрд рублей.

 

В прошлом году по данной программе Чечня освоила 100% из выделенных средств – 9,9 млрд рублей, тогда как у Дагестана в 3 раза меньше – 2,8 млрд рублей (92,5%).

 

Однако, обращает внимание, что из почти 10 млрд рублей 6,99 млрд рублей соседи Дагестана освоили 100% на программе «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». 

 

Дагестану по этой программе выделили в 17 раз меньше средств  -464 млн рублей. Но республика освоила только 50% из них.

 

Национальные проекты млрд рублей	Чеченская Республика	Республика Дагестан
	в 2024 году
Жилье и городская среда	3 ,54	2 ,09
	в 2023 году
заложено	9,92	3,08
исполнено	9,92	2,85
	100%	92,5%
«Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда»	6, 99	0,46
исполнено	100%	50,3%

 

ДОМ.РФ рассказывает, что в Чечне принята специальная подпрограмма «Переселение граждан, проживающих в оползневых зонах на территории Чеченской Республики». Программа позволяет жителям Чечни, проживающим в оползневых зонах, получить новое жилье. Жилые помещения предоставляются из расчета 18 кв. метров на каждого члена семьи и показателя средней рыночной стоимости 1 кв. метра жилья, утверждаемого ежеквартально Минстроем России по Чеченской Республике.

 

В оползневую зону включили 13 районов и столицу – г.Грозный.  

 

Реализация программы идёт следующими способами:

- приобретаются жилые помещения (в том числе на вторичном рынке жилья); 

- строится новое жилье;

- переселенцам предоставляются социальные выплаты.

 

В августе власти Чечни сообщали, что готовят к сдачи более 1000 квартир для переселенцев из аварийного жилья. 

 

В 2024 году данная федеральная программа закрыта. Однако, она даёт основание для размышления  Дагестану.