Судьба жилого комплекса «Порт-Петровск» повисла на волоске

Объявленное банкротство Корпорации развития Дагестана может похоронить самый амбициозный проект команды Абдулатипова — строительство многофункционального комплекса «Порт-Петровск», который возводится на месте бывшего ипподрома.

Идея построить жилой комплекс между Махачкалой и Каспийском родилась в недрах Министерства строительства и ЖКХ РД. Говорят, что впервые ее озвучил тогдашний министр — Муса Мусаев, вскоре назначенный мэром Махачкалы. Из-за этого назначения проект, получивший горячее одобрение главы Дагестана Рамазана Абдулатипова, в итоге начал реализовывать сменивший Мусаева на посту министра Ибрагим Казибеков.

По славной дагестанской традиции к реализации проекта Казибеков чужаков привлекать не стал. Земельный участок, отведенный под проект, у Корпорации развития Дагестана взяло в аренду с условием последующего выкупа зарегистрированное в Москве акционерное общество «Шер». Один из его учредителей — Ибрагим Казибеков, внесший в уставной капитал общества (3,9 млн. рублей) самый высокий пай — 758,3 тыс. рублей.

Выкупать землю планировалось за счет средств будущих инвесторов, которых данное предложение вполне устроило, поскольку лично Абдулатипов, представляя проект, твердо пообещал, что в нем никакой коррупционной составляющей не будет, и, следовательно, будущим инвесторам не придется, как это принято в Дагестане, платить за земельные участки дополнительные деньги.

Между тем с момента представления проекта и до момента подписания договора об аренде земля на месте бывшего ипподрома неожиданно подорожала. Если вначале ее предполагалось продать по кадастровой стоимости (900 млн рублей), то к моменту подписания договора между АО «Шер» и Корпорацией развития Дагестана (КРД) участок под строительство стоил уже 1,4 млрд рублей. Дополнительные полмиллиарда появились по инициативе КРД, которая, якобы, таким образом решала проблемы увеличения своего уставного капитала.

Вообще отношение руководителя КРД Александра Иванченко к проекту «Порт-Петровск» оказалось очень неоднозначным. По существу казалось, что он делал все возможное для того, чтобы этот проект забуксовал. Причины подобной политики, в принципе, лежат на поверхности. Скорее всего, Иванченко очень переживал по поводу того, что идея построить новый город между Махачкалой и Каспийском принадлежит не ему. И вместо благодарности к людям, которые, по существу, выполнили его работу, он начал испытывать что-то вроде ревности. Во всяком случае, именно такое ощущение возникло у корреспондента «НД», решившего проанализировать ход реализации громкого градостроительного проекта.

Тут, думается, уместно небольшое разъяснение по поводу того, что Минстрой РД выполнил работу Иванченко. Дело в том, что КРД создавалась с единственной целью — привлечь в Дагестан максимально большое число инвесторов. При этом главным достоянием корпорации была земля, являющаяся частью республиканской собственности. Даже человек, далекий от бизнеса, в этой ситуации пришел бы к однозначному выводу: чтобы привлечь инвесторов, надо предложить эту землю застройщикам, испытывающим в Дагестане постоянные проблемы, связанные с дефицитом свободных земель. Между тем ни одной идеи, связанной с использованием земли в качестве инструмента для привлечения инвестиций, в недрах КРД не родилось. К слову, здесь вообще не родилось ни одной инициативы, позволившей увеличить инвестиционный потенциал республики.

Но как только Минстрой РД приступил к реализации проекта «Порт-Петровск», руководитель КРД Александр Иванченко неожиданно «проснулся» и начал проявлять запоздалую активность, очевидно при поддержке своего «куратора» в правительстве РД (самостоятельных чиновников уровня Иванченко не бывает по определению). Выражалось это в том, что он потихоньку «притормаживал» объявившихся инвесторов и при этом активно искал в Москве новых. По словам одного из инвесторов, после очередной беседы с Иванченко у него возникло стойкое ощущение, что последний неожиданно решил реализовать этот проект самостоятельно, без участия Минстроя.

В принципе, такой подход представляется вполне логичным. Инвесторы, как правило, предпочитают работать непосредственно с хозяевами земли, без посредников, участие которых обычно усложняет процесс. Если бы КРД, являющаяся хозяином земли в районе ипподрома, с самого начала выступила в роли застройщика, инвесторам не пришлось бы начинать работу в республике с выкупа земли, плату за нее они могли бы внести в конце строительства готовыми квадратными метрами. Такая схема позволила бы привлечь значительно большее количество инвесторов, а кроме того, с учетом постоянного роста стоимости жилья, положительно отразилась бы на финансовых результатах деятельности КРД.

Но, как известно, Иванченко свой шанс стать застройщиком упустил, и его активность лишь тормозила процесс подготовки строительства. Параллельно Иванченко всячески затягивал процесс подготовки договора с «Шером». В документ практически еженедельно вносились поправки, значительно ущемляющие права будущего арендатора. В конце концов, договор об аренде с последующим выкупом между «Шером» и КРД был подписан лишь после того, как Казибеков по максимуму задействовал свой административный ресурс.

Но, как оказалось, на этом проблемы «Шера», потерявшего из-за политики Иванченко почти полгода, не закончились — Регистрационная палата РД данный документ визировать отказалась. Как оказалось, КРД при подготовке земли к продаже процесс этот до конца не довела — на территории застройки «неожиданно» обнаружились три «анклава» — участки, принадлежащие третьим лицам, права которых в подготовленном договоре аренды учтены не были.

Источники «НД» предполагают, что эту мину под проект Иванченко заложил сознательно, прекрасно понимая, к каким последствиям это приведет. Поскольку договор аренды оказался нелегитимным, «Шер», естественно, отказался выплачивать КРД первый транш, составляющий 20% от суммы сделки (примерно 280 млн рублей — «НД»). Последствия этого решения для КРД оказались плачевными — компания не смогла рассчитаться с долгами, и в Арбитражном суде Дагестана было возбуждено производство о банкротстве Корпорации. К слову, если бы «Шер» перечислил деньги на счет КРД, все финансовые проблемы компании остались бы в прошлом. Больше того, КРД получила бы весьма солидную прибыль.

Однако Иванченко, которого не допустили к руководству проектом «Порт-Петровск», такое развитие событий не устраивало, и он, скорее всего, решил пустить Корпорацию под откос, чтобы максимально осложнить жизнь тем, кто, по его мнению, не допустил его к разделу строительного пирога.

На сегодняшний день ситуация сложилась патовая — если КРД будет объявлена банкротом, о проекте «Порт-Петровск» республике придется забыть. На время процедуры банкротства (а практика показывает, что подобные процессы, как правило, растягиваются на годы) землей, находящейся на балансе Корпорации, не сможет распоряжаться никто.

Сегодня спасти проект (а заодно и КРД) может только АО «Шер». Такая вот ирония судьбы. Для этого необходимо «забыть» о том, что договор об аренде с последующим выкупом является нелегитимным, и перечислить первый транш на счет Корпорации. Естественно, плата за подобную услугу Корпорации должна быть достаточна высока. Скорее всего, решение о перечислении денег будет принято лишь после того, как «Шер», а вернее Казибеков, получит гарантии того, что КРД возглавит человек из его команды. Причем, решиться этот вопрос должен оперативно — по условиям договора первый транш на счет Корпорации должен поступить в ноябре.

Можно предположить, что условия Казибекова будут приняты, поскольку в случае банкротства КРД республике придется распрощаться не только с проектом «Порт-Петровск». Помимо этого будет провалена федеральная программа переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Этого руководство республики допустить не может категорически — российская практика показывает, что невыполнение этой программы достаточно часто оборачивается сменой губернаторов в проштрафившихся регионах.

В настоящее время дома для переселенцев, возводимые в рамках федеральной программы, на территории многофункционального комплекса «Порт-Петровск» существуют на «птичьих правах». Земля, на которой они строятся, выделена на правах субаренды основным арендатором — АО «Шер». А поскольку договор между этой компанией и КРД признан нелегитимным, не имеет юридической силы и договор субаренды. В случае банкротства КРД ситуация эта окончательно запутается, и дома, которые по плану должны быть сданы уже в следующем году, ввести в эксплуатацию не сможет никто. Это, в свою очередь, означает срыв федеральной программы с крайне неприятными для руководства республики последствиями.

Но и без этого реализация программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья в Дагестане находится под большим вопросом. Переселенцы могут попросту отказаться переезжать на пустырь, где нет ни школ, ни детских садов, ни поликлиник (по проекту застройки комплекса «Порт-Петровск» предполагалось, что одновременно с жилыми домами переселенцев будут сданы в эксплуатацию школа и детский сад). К строительству этих зданий, ввод которых намечался на лето 2017 года, естественно, никто не приступил. Даже если все земельные вопросы решатся, их строительство начнется не раньше весны. Между тем, Дагестан — не Китай, где научились строить многоэтажки за три недели. Очевидно, что даже при самом благоприятном раскладе в 2017 году ни школы, ни садика в районе ипподрома не появится.

Еще один «больной» вопрос — инженерная инфраструктура. Поскольку проекту строительства комплекса «Порт-Петровск» присвоен статус приоритетного, объекты инженерной инфраструктуры должны подводиться к границам застройки за счет средств республики. Работы эти по плану должны были начаться в этом году. Не начались. Поскольку деньги на эту программу в республиканский бюджет заложить «забыли». Высока вероятность того, что их «забудут» заложить и в бюджет 2017 года.

«Порт-Петровск» — не первый масштабный градостроительный проект, реализуемый в республике. До него были и «Немецкая деревня», и «Лазурный берег». В свое время «НД» писало о том, что предыдущие два проекта погубил человеческий фактор. Этот самый фактор сегодня серьезно осложнил возможность реализации градостроительного проекта №3. И хотя при грамотном подходе все означенные проблемы пока еще решить можно, судьба «Порт-Петровска» буквально повисла на волоске. Чиновничьи игры уже отпугнули многих инвесторов, ранее заявлявших о своей готовности вложить деньги в строительство нового многофункционального комплекса. Остальные пребывают в серьезных раздумьях. «Не дай бог, — скорее всего, рассуждают они, — в республике сменится власть, и по традиции начнется смена министров и руководителей госкорпораций. Сразу же традиционно поменяются и правила игры. Так стоит ли вкладывать деньги в проект, который еще на самом старте оказался отягощенным серьезнейшими проблемами?».