За последнее время в экономической жизни республики произошли два серьезных события, заинтересовавших обозревателя «НД». Это, во-первых, приезд в Дагестан делегации инвесторов из Исламской Республики Иран, а во-вторых, официальное начало работ по проекту «Порт-Петровск», предполагающему строительство современного мини-города на месте бывшего ипподрома.

Приезд иностранных делегаций в республику давно уже стал рядовым событием и серьезного внимания экспертов, как правило, не вызывает. Связано это с тем, что подавляющее большинство так называемых «протоколов о намерениях» дальше намерений обычно не продвигается. Несколько лет назад «НД» проанализировало «реальную отдачу» от подобных визитов и выяснило, что в рабочие договоры воплощается менее одного процента предварительных договоров. Тем не менее, нынешний визит иранской делегации редакция решила осветить более подробно в связи с некоторыми обстоятельствами, анализ которых позволяет предположить, что эта встреча, скорее всего, не ограничится пустыми разговорами.

Главное из этих обстоятельств заключается в том, что Россия сегодня испытывает серьезные трудности в связи с введением международных санкций и очень заинтересована в поиске новых международных партнеров, особенно в плане поставок некоторых видов сельхозпродуктов. В свою очередь, с Ирана недавно международные санкции (в том числе банковские) сняли, и страна, по мнению экспертов, попытается оперативно вернуть позиции, потерянные в ходе действия всякого рода ограничений. Таким образом, очевидно, что на этом фоне неизбежно должно было начаться сближение двух стран, особенно после практически полного разрыва экономических отношений между Россией и Турцией (линейка иранского сельскохозяйственного экспорта практически один в один повторяет турецкую).

Собственно, работа в этом направлении началась больше года назад, было подписано сразу несколько серьезных межправительственных соглашений, создающих условия для четырехкратного увеличения товарооборота (с 1,5 млрд $ до 6 млрд $. — «НД») между Россией и Ираном без учета поставок продукции российской «оборонки». Кроме того, серьезный импульс увеличению товарооборота даст подписание таможенного соглашения о создании «зеленого коридора» между двумя странами. Вся предварительная работа в этом направлении уже проведена, подписание документа намечено на конец апреля. Как сообщил целый ряд российских СМИ, глава иранской Таможенной администрации Масуд Карбасиан, оценивая потенциал готовящегося соглашения, заявил, что его принятие позволит увеличить объем двусторонней торговли между Тегераном и Москвой в 10 раз, а стоимость совместных двусторонних проектов при этом возрастет до 30 млрд долларов.

Сегодня грузоперевозки через территорию республики осуществляются в основном автомобильным и железнодорожным транспортом. Власти Дагестана попытались включить в эту цепочку Махачкалинский порт (первоначально в качестве главной морской перевалочной базы рассматривалась исключительно Астрахань).

Судя по всему, подвижки в этом направлении имеются. Так, на прошлой неделе в Дагестан прилетали заместитель министра сельского хозяйства России Сергей Левин и первый заместитель председателя комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергей Лисовский. В их задачу входило изучение возможностей Махачкалинского морского порта по участию в программе «зеленого коридора» (соответствующее поручение профильные министерства получили от заместителя правительства РФ Игоря Шувалова).

Судя по некоторым высказываниям Левина, вопрос об активном участии Махачкалинского порта в программе «зеленого коридора» практически решен. В частности, чиновник заявил: «Ввиду принятия ограничительных мер и санкций со стороны ряда государств нам необходимо активнее наладить работу с иранскими коллегами. И здесь Махачкала и ее торговый порт должны стать ключевыми точками». При этом Левин пояснил, что после принятия правительством РФ санкций по ввозу сельхозпродукции из Турецкой Республики Минсельхоз страны активно работает над замещением этой продукции, в первую очередь товарами из Ирана. Именно с этим в первую очередь связано поручение о создании «зеленого коридора».

Руководство порта, в свою очередь, уверило высоких гостей, что к увеличению объемов перевалки готово, в частности предусмотрены возможности для возобновления паромного сообщения, ведется строительство нового пункта пропуска, который заработает уже в этом году. Для улучшения взаимодействия морского и других видов транспорта в порту и махачкалинском транспортном узле предполагается создание логистических транспортно-технологических систем, контейнерных терминалов и портового железнодорожного сортировочного парка. Сергей Левин данные инициативы одобрил, пообещав всестороннюю поддержку на федеральном уровне.

На этой неделе вопросы развития Махачкалинского порта обсудили также в Министерстве транспорта, энергетики и связи РД. Главная тема обсуждения — передача части акватории порта Минобороны России (соответствующее Постановление было принято правительством РФ). Под это дело республика планирует получить федеральные деньги для расширения порта в северном направлении. При этом активно будет разыгрываться иранская карта и тема «зеленого коридора». По мнению наших чиновников, в данной ситуации у республики на фоне активной работы с иранскими инвесторами имеются весьма серьезные шансы получить под эту программу многомиллиардный транш. Особенно в случае поддержки данного проекта военными, имеющими здесь собственный интерес (по сведениям «НД», такая поддержка республике была обещана).

На этом фоне приезд иранских бизнесменов в Дагестан случился очень вовремя и хотя бы поэтому заслуживает отдельного разговора. Что же касается непосредственных итогов работы делегации, то они таковы. Решено создать Ирано-Дагестанский торгово-промышленный союз, в рамках которого будут созданы торговые дома в Дагестане и Иране. Кроме того, представители иранской группы «Хамрахиян» заявили о желании заниматься рисоводством, а также объявили о намерении построить животноводческий комплекс полного цикла (от выращивания животных до фасовки и хранения готовой продукции). Кстати, из всех заявленных проектов этот представляется наиболее реальным, поскольку Иран вынужден ввозить в страну значительное количество говядины. При этом закупочная цена за килограмм замороженной продукции превышает 4$. С учетом того, что себестоимость продукции, производимой на крупных механизированных комплексах, практически вдвое ниже, а транспортные расходы (с учетом морского направления) минимальны, у этой идеи имеются серьезные шансы перерасти в конкретный проект. Прозвучали также предложения по организации производства молока, финансированию ряда проектов в туристической сфере. Всего группа «Хамрахиян» планирует инвестировать в свои проекты до 2 млрд $.

В ходе визита иранской делегации «неожиданно» возник еще один проект — компания «Мараби». Как известно, эта компания аффилирована с семьей Гамидовых, и вниманием ее не обделяют. Сейчас прорабатывается возможности использования иранского сырья для производства керамической плитки и керамогранита (как оказалось, ранее планировалось закупать сырье на Украине, и это обстоятельство могло сделать процесс производства плитки весьма нестабильным).

Город вместо ипподрома

Как сообщалось, на прошлой неделе в Дагестане стартовал, пожалуй, самый масштабный проект последних лет — глава республики заложил первый камень на площадке «Порт-Петровск», предусматривающей строительство «города в городе» — современного жилого комплекса между Махачкалой и Каспийском на месте теперь уже бывшего ипподрома. До 2025 года на площади 52 гектара планируется построить порядка 700 тыс. кв. метров коммерческой и социальной недвижимости, в том числе около 500 тыс. кв. метров жилья. Кроме того, здесь, если верить замыслу, предусмотрено строительство двух школ, четырех детских садов, поликлиники, двух многоэтажных бизнес-центров и многого другого. Около 8 га на территории «Порт-Петровска» займут садово-парковые зоны. Корреспондент «НД» попытался отследить плюсы и минусы данного проекта.

Сначала о том, что сделано. Готов проект, разработанный «Гипрогором», для его реализации при Минстрое республики создано Государственное казенное учреждение (ГКУ) «Жилище», которое будет выступать в роли технического заказчика по проекту. Решен земельный вопрос — все 52 гектара числятся на балансе Корпорации развития Дагестана.

А все остальные будут им завидовать

Как удалось выяснить корреспонденту «НД», к проекту уже сегодня проявляют интерес большое количество инвесторов (на момент закладки первого камня сообщалось лишь об одном из них — предпринимателе Сулейманове, представляющем компанию «Кристал-Сити»). При этом представители ГКУ «Жилище» будут отбирать для участия в проекте только тех инвесторов, которые могут предоставить гарантии, что способны профинансировать строительство объекта (дома или квартала. — «НД») от «нуля» и до сдачи, с обязательным благоустройством территории, независимо от средств предполагаемых дольщиков.

Повышенный интерес инвесторов к данному проекту объясняется достаточно просто. Во-первых, плата за землю здесь будет освобождена от «коррупционной составляющей», поэтому участок под застройку будет обходиться значительно дешевле, чем в Махачкале. Кроме того, инвесторам не придется платить за землю авансом. Свою долю (в виде социального жилья для инвалидов и других льготников) Корпорация развития Дагестана получит после завершения строительных работ. Во-вторых, оформление всех необходимых разрешительных документов (проектной декларации, разрешения на строительство, строительного ордера и т.д.) берет на себе ГКУ «Жилище». Это весьма затратные позиции, к тому же процесс получения этих документов сильно забюрократизирован. В-третьих, строительство инфраструктуры ложится на плечи государства, инвесторы будут прокладывать сети только внутри территории проекта. При этом государство дотирует эти работы из расчета 4 тыс. рублей на квадратный метр возведенной площади. Если, к примеру, жилой фонд «Порт-Петровска» составляет 500 тыс. кв. метров, дотации за прокладку сетей к многоэтажным домам составят около 2 млрд рублей. В-четвертых, глава республики пообещал, что инвесторам и строителям не придется давать взяток, сообщив, что проект «Порт-Петровск» объявляется внекоррупционной зоной (очевидно, в отличие от всей остальной территории республики. — «НД»).

И, наконец, это очень интересный проект, возводимый в интересном месте, в непосредственной близости от морского побережья. В связи с этим предполагается, что квартиры здесь будут покупать не только жители республики, но и, к примеру, состоятельные москвичи, в свое время активно вкладывавшие средства в покупку недвижимости в Сочи. Кроме того, проект ориентирован на состоятельных дагестанцев, проживающих в других регионах страны.

Интерес к проекту уже проявила немецкая строительная компания «Peri» (по данным аналитиков компании, Махачкала сегодня входит в пятерку наиболее активно строящихся российских городов). О готовности сотрудничества объявили и два гиганта российской строительной индустрии — компании «Промстройконтракт» и «Гамма». По мнению представителей Минстроя РД, при удачном стечении обстоятельств проект может быть реализован досрочно, к 2020 году.

О рисках

Теперь скажем о существующих рисках (без них, естественно, не обошлось). Пока еще не решен вопрос с канализационными стоками. С учетом того, что напротив «Порт-Петровска» находится территория загородного пляжа, где располагаются дома высшего руководства республики, а чуть южнее — санаторий ФСБ России «Дагестан», вопрос этот имеет первостепенное значение. Как известно, до сих пор не достроен канализационный коллектор между Махачкалой и очистными сооружениями в Каспийске (цена вопроса — 2 млрд рублей. — «НД»), поэтому рассчитывать на подключение к нему строители «Порт-Петровска» не могут. Как удалось выяснить корреспонденту «НД», сегодня рассматриваются два варианта. Первый предусматривает строительство автономных очистных систем при каждом доме, которые будут обеспечивать доведение канализационных стоков до ПДК (предельно-допустимых концентраций. — «НД»). В этом случае затраты на их строительство лягут на плечи инвесторов, что неминуемо скажется на себестоимости жилья. Государство при этом озаботится транспортировкой очищенных стоков в море.

Второй вариант предусматривает строительство за периметром объекта централизованных очистных сооружений (в этом случае все расходы лягут на плечи государства). Предполагается, что при решении этой проблемы будет использован самый передовой мировой опыт, что позволит значительно снизить расходы. Кстати, стоимость подобного объекта, построенного при помощи традиционных технологий очистки, соизмерима с затратами, необходимыми для завершения работ на коллекторе Махачкала — Каспийск.

Вторая проблема — очистка «ливневки» (после каждого дождя сюда будут попадать нефтепродукты и соли свинца и других тяжелых металлов). В Махачкале очисткой естественных стоков никто не занимается, но поскольку озвучена идея строительства «принципиально нового города мирового уровня», для «Порт-Петровска» эта проблема может стать весьма актуальной. Кстати, если канализационные стоки предполагают биологическую очистку, ливневые стоки нуждаются в очистке химической, это совершенно разные типы очистных сооружений. Заметим, что в проекте «Гипрогора» решение этих важнейших проблем не предусмотрено.

Еще о рисках. На фоне нынешней инфляции и падения доходов россиян возможны проблемы с продажей квартир. К тому же российский опыт реализации подобных масштабных проектов чреват рисками обмана дольщиков (об очередной такой афере в Подмосковье говорилось в ходе «прямой линии» с Путиным). При этом «слабым звеном» может оказаться как инвестор, так и продавец, вариантов тут масса. Видимо, уже сегодня необходимо провести детальный анализ всей предполагаемой финансовой цепочки, чтобы по возможности исключить опасность обмана потенциальных покупателей. И, наконец, еще одним фактором риска будущие инвесторы и строители считают возможную смену руководства республики — наши реалии говорят о том, что в этом случае в обязательном порядке меняются все заявленные правила игры.

«НД» планирует и в дальнейшем внимательно отслеживать ход реализации данного проекта, сообщая читателям о том, как будут решаться проблемы, о которых мы рассказали выше.

Фото: Пресс-служба главы и правительства РД