Не так давно Министерство строительства, архитектуры и ЖКХ Дагестана сообщило о снижении показателей по вводу жилья по сравнению с прошлым годом на 5,2%. С января по август текущего года в республике введено порядка 650 тыс. кв. м жилья, что в денежном эквиваленте составило немногим более 49 млрд рублей. При этом всего в республике введено 479 тыс. кв. м индивидуального жилья. По этому показателю строители Дагестана снизили показатели прошлого года на 15%. Причины снижения ввода жилья по всем видам в ведомстве не объяснили.

Помимо совершенно очевидных причин — сложная экономическая ситуация в стране, сокращение денежного запаса, ранее накопленных средств у населения («денежная подушка»), рост цен при сокращении зарплат (и отсутствии их роста) и, собственно, сокращении самих специалистов. Мы подошли к тому этапу нашего существования, когда у потенциального покупателя просто нет денег, чтобы покупать, брать в рассрочку или в ипотеку жилье. Собственно этим объясняется поведение Сбербанка, который с завидной регулярностью стал понижать процентную ставку по ипотечному кредиту. Кто, как не государство, знает возможности своего населения. Так, например, 10 августа Сбербанк уменьшил первоначальный взнос с 20% до 15%, а процент по ипотеке снизился от 0,6% до 2%. Теперь проценты по ипотеке в Сбербанке следующие: жильё в новостройках — 7,4-10%, жильё на вторичном рынке — 8,9-10%.

Это не первое снижение ставок по ипотеке Сбербанком в текущем году. Так, в июне проценты по ипотеке были снижены, правда, не в таком объеме. Тогда снижение составило 0,2–0,75%. Пресс-служба Сбербанка России заявила, что это самое масштабное изменение ипотеки за все время ее существования в России. Снижение процентной ставки объяснили в Сбербанке существенным увеличением спроса на ипотеку, хотя более логичная версия заключается в том, что ипотека, наоборот, стала вконец никому не интересна и не по карману.

Ни купить, ни продать, или немного теории

Но давайте вернемся к дагестанским реалиям, а именно к уменьшению ввода жилья в эксплуатацию, и обратимся к теории.

Как известно, основной целью фирмы (в нашем случае, строительной) является извлечение и максимизация прибыли. А главным рычагом управления объемом прибыли для фирмы является объем производства (который в Дагестане, напомним, просел). Строительство жилья в Дагестане обычно ведется в несколько этапов, осуществление которых зависит от платежеспособности кредиторов, то есть от населения. Стало быть, речь нужно вести о краткосрочном периоде получения прибыли (обычно 6–9-этажный дом стараются возвести в среднем за два года).

В краткосрочном периоде любое замедление строительства или его остановка (например, по причине недофинансирования или нерациональной траты средств) влечет издержки (арендная плата и прочее). Нет денег — нет строительства. Но зато есть долг и финансовый тупик.

Для фирмы, действующей в краткосрочном периоде, есть три варианта поведения:

- производство ради максимизации прибыли;

- производство ради минимизации убытков;

- прекращение производства.

Максимизация прибыли возможна либо за счет увеличения доли прибыли, приходящейся на одну единицу продукции (в нашем случае — на квартиру или другое жилье), либо за счет увеличения продаж. Если выбрать высокую цену, то с больше долей вероятности удельная прибыль будет высокая, но цена будет кусачей и отпугнет покупателей. Если установить низкую цену, то удельная прибыль будет мала, но удастся продать больше товаров. Думаю, не нужно объяснять, что дагестанский строитель не торопится снижать цену на жилье. Ведь он уже потратился на откат и подмазывание нужных людей в нужных структурах, чтобы строительство шло без внезапных проверок контролирующих органов.

Про минимизацию убытков и так все понятно. Предприятие продолжает выпускать продукцию, стараясь минимизировать убытки (например, за счет покупки дешевого стройматериала). Остановка производства — смерти подобна.

и получается, что ножки у снижения ввода в эксплуатацию жилья в Дагестане растут от отсутствия денег и низкой платежной способности населения, нерациональных трат строительных компаний и нежелания снизить стоимость жилья.

Отметим, что в 2017 году в Дагестане планируется построить 1,9 млн «квадратов» жилья и тем самым увеличить на 2,7% объемы по сравнению с 2016 годом. Судя по всему, строительной отрасли республики будет сложно выбраться из сложившейся ситуации, но и исключать, что заявленные планы по вводу жилья сбудутся — нельзя. В конце концов, строительством в Дагестане занимаются совсем не бедные люди.

Брать жильем

В конце августа Правительство Дагестана установило среднюю рыночную цену на стоимость квадратного метра жилья.

Естественно, что самая высокая стоимость квадратного метра установлена в Махачкале — 43 тысячи 759 рублей. После идет Дербент — 38 тысяч 213 рублей. Третье место поделили между собой Хасавюрт и Каспийск — 36 тысяч 979 рублей.

Согласно данным Корпорации развития Дагестана (подготовлены при содействии Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ РД) средняя стоимость кв. м в квартирах бизнес-класса — 42 тыс. рублей, комфорт-класса — 36 тыс. рублей, эконом-класса — 23 тыс. рублей. К сожалению, мы не располагаем сведениями, каков процент жилья бизнес-класса в общей структуре вводимого жилья в Республики Дагестан, но, думаем, что он достаточно высок. Ориентация на богатого клиента — это нормально для капитализма, но в условиях общей бедности населения такое положение вещей просто перегревает рынок элитного жилья (ох уж эти черные дыры неосвещенных окон полузаселенных домов в центре города) и не дает развиваться рынку эконом-класса. Если же рассмотреть ситуацию с точки зрения крупных застройщиков, то можно сделать вывод, что строить жилье эконом-класса им не всегда выгодно. Используемые для такого жилья строительные (и сопутствующие) материалы стоят недорого, а это означает, что и прибыль после продажи жилья будет небольшая. Так зачем усложнять себе жизнь и вкладывать средства на согласование документации, покупку земли и на то, чтобы ввести дом в эксплуатацию, — прибыль будет маленькая, а загруженность полная. Потому заниматься такими домами застройщикам просто неинтересно. Как говорится, игра не стоит свеч.

Те же компании (в основном, это молодые компании на рынке жилья), которые готовы строить жилье эконом-класса — либо неопытные, либо финансово нестабильные компании (редко удается попасть на компанию с хорошим бэкграундом). Реальной же пока видится ситуация внедрения (и расширения уже имеющихся) государственных программ поддержки строительства жилья эконом-класса, где государство может выступать главным заказчиком либо компенсировать компаниям часть убытков при продаже квартир по цене ниже себестоимости. Есть и другой вариант оздоровления сегмента — ликвидация или хотя бы уменьшение коррупционной составляющей, которая, как известно, в смете расходов занимает внушительную часть. Но этот вариант в реалиях Дагестана утопичен.