За что мы платим управляющим компаниям?

Неисправен лифт, не убрано в подъезде, обсыпалась штукатурка на фасаде здания, течет крыша дома — жалуйтесь в Жилинспекцию. Как выяснила корреспондент Рагимат АДАМОВА, это верный способ заставить работать вашу управляющую компанию. Если, конечно, она не хочет потерять лицензию.

По данным республиканской Госжилинспекции, в Дагестане работают 96 управляющих компаний, 47 из них — в Махачкале. И, судя по письмам в редакцию, не все они честно и открыто рассказывают жильцам о своих обязанностях, зоне ответственности и мерах воздействия на себя любимых. Сделаем это за них.

Обязанности домоуправления

Минимальный перечень работ по надлежащему содержанию многоквартирного дома прописан в Постановлении Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года №290.

Фундамент. УК должны выполнять работы в отношении всех видов фундаментов. Проверять, не произошло ли коррозии арматуры, расслаивания, не появились ли трещины, выпучивания, отклонения от вертикали в домах с бетонными, железобетонными и каменными фундаментами, нет ли поражения гнилью и частичного разрушения деревянного основания в домах со столбчатыми или свайными деревянными фундаментами. При нарушениях УК должна произвести разработку контрольных шурфов, детально обследовать место, составить план, устранить причины нарушения и восстановить эксплуатационные свойства конструкций.

Управляющие организации должны следить за состоянием гидроизоляции фундаментов и систем водоотвода фундамента и своевременно устранять нарушения.

Подвал. Подвал не должен быть затоплен, захламлен, загрязнен и загроможден, в таких помещениях необходимо иметь прямой доступ к инженерным сетям, освещение и вентиляцию. Согласно пунктам 3.4.1 и 4.1.3 Постановления Госстроя РФ №170 температура воздуха в подвальных помещениях должна быть не выше +5 градусов по Цельсию с относительной влажностью воздуха не выше 60%. В случае выявления нарушений домоуправление должно незамедлительно их устранить.

Стены. УК должна следить за соблюдением проектных условий эксплуатации, выявлять несанкционированные изменения конструктивного решения, признаки потери несущей способности, наличие деформаций, нарушение теплозащитных свойств и гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств, следы коррозии, трещины.

Если в строительстве дома использовались деревянные конструкции или дом сборно-щитовой, то организация должна следить, чтобы не было дефектов крепления, врубок, перекоса, скалывания, отклонения от вертикали, участков, пораженных гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, с повышенной влажностью, с разрушением обшивки или штукатурки стен.

Фасад. Многие ошибочно думают, что за балконами должны следить собственники жилья. Закон же прописывает, что домоуправление не только должно следить за целостностью отделки фасада и отдельных элементов и герметичностью наружных водостоков, но и устранять нарушения элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках. В необходимых случаях — восстанавливать или заменять отдельные элементы крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами. К тому же УК должна следить, в каком состоянии находится плотность притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы), подсветки информационных знаков, входов в подъезды, и в случае поломки чинить. Если в отопительный период в подъезде имеются разбитые окна, УК должна оперативно принять меры по проведению восстановительных работ.

Перекрытия и покрытия. В обязанности управляющих организаций входит выполнение работ по надлежащему содержанию перекрытий и покрытий многоквартирных домов. Домоуправление должно выявлять нарушения условий эксплуатации, несанкционированные изменения конструктивного решения, выявлять прогибы, трещины и колебания, наличие трещин в теле перекрытия и в местах примыканий к стенам, отслоение защитного слоя бетона и оголение арматуры, коррозию арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из монолитного железобетона и сборных железобетонных плит. Следить за смещением плит одной относительно другой по высоте, за отслоением выравнивающего слоя в заделке швов, выявлять следы протечек или промерзаний на плитах и на стенах в местах опирания, появление трещин в сводах, штукатурном слое, следы протечек на потолке. Следить за целостностью несущих деревянных элементов и мест их опирания, плотностью и влажностью засыпки.

Колонны и столбы. В случае выявления нарушений условий эксплуатации содержания колонн и столбов многоквартирных домов, несанкционированных изменений конструктивного решения, потери устойчивости, появления трещин, выпучивания, отклонения от вертикали или выпадения кирпичей, разрывов или выдергивания стальных связей и анкеров, повреждений кладки под опорами балок и перемычек и других изменений УК должно разработать план и провести восстановительные работы.

Крыша. Домоуправление обязано выявлять деформации и повреждения несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока. Проверять состояние защитных бетонных плит и ограждений, мест опирания железобетонных коробов и других элементов. Проверять и при необходимости восстанавливать защитный окрасочный слой металлических элементов, окраску металлических креплений кровель антикоррозийными защитными красками и составами; проверять исправность оборудования, расположенного на крыше (заземление, молниезащитные устройства и т.д.). В зимнее время домоуправление должно проводить работы по очистке кровли от скопления снега, наледи и свисающих сосулек. Более того, УК обязана поддерживать температурный режим на чердаке. В холодных чердачных помещениях температура воздуха должна быть не более чем на 4 градуса Цельсия выше температуры воздуха на улице. В теплых же чердачных помещениях не ниже 12 градусов Цельсия. Если на крыше выявляются нарушения или течь, управляющая организация должна незамедлительно их устранить.

Лестницы. Мало кто знает, что управляющая компания должна следить не только за состоянием лестничных клеток, но и за температурой воздуха в подъезде. Итак, не допускаются деформации и повреждения в несущих конструкциях, ограждениях, выбоины и сколы в ступенях. УК должна следить за наличием трещин в сопряжениях маршевых плит с несущими конструкциями, оголения и коррозии арматуры, нарушения связей в отдельных проступях в домах, прогибов косоуров, коррозии металлических конструкций в домах с лестницами по стальным косоурам и т.д. При выявлении повреждений и нарушений домоуправление должно провести необходимые работы, в том числе по восстановлению штукатурного слоя или окраске металлических косоуров краской, обеспечивающей предел огнестойкости 1 час в домах с лестницами по стальным косоурам; обработку деревянных поверхностей антисептическими и антипереновыми составами в домах с деревянными лестницами.

Климат в доме. Что касается температурного режима, то допустимые нормы микроклимата в жилых помещениях и общественных зданиях также регламентированы законом. Оптимальная температура в межквартирном коридоре должна быть 18—20 градусов Цельсия, допустимая — 16—22 градуса, в вестибюле и на лестничной клетке оптимальная температура определена в 16—18 градусов, а допустимая — в 14—20 градусов Цельсия (см. в таблице 1). Если температура в подъезде ниже указанных норм, вы имеете право потребовать от домоуправления замерить ее, составить соответствующий акт и устранить причины, а также провести перерасчет платы за отопление.

Оборудование и системы инженерно-технического обеспечения. Управляющая организация должна надлежащим образом содержать мусоропровод, системы вентиляции, системы холодоснабжения, автоматического дымоудаления, проверять их техническое состояние и при выявлении неисправностей незамедлительно их устранить.