Как оформить в собственность придомовой участок многоквартирного дома

Уже 11 лет Жилищный кодекс России предоставляет возможность жильцам многоквартирного дома свободно распоряжаться придомовой территорией. Однако многие махачкалинцы, да и жители других городов практически ничего об этом не знают и пытаются бороться с непрошеными гостями-застройщиками, применяя административный, гражданско-правовой и даже силовой методы. «Новое дело» выяснило, как огородить свой двор от незаконного строительства.

Жильцы дома №35 по улице Энгельса в Махачкале рискуют стать соседями новостройки, которую планируют возвести на территории их придомового участка. О застройщике практически ничего не известно, кроме того, что у него уже имеется «зеленка» на участок размером 400 кв. метров между трансформаторной будкой и котельной.

«Понятно, что этой территорией они не ограничатся, — отмечает обратившийся в редакцию НД один из жильцов дома, — и завтра мы можем оказаться в той ситуации, что некуда будет выйти погулять с детьми. Представители застройщика уже интересовались, будем ли мы против строительства, мы ответили утвердительно. Не так давно появились несколько работников, выкопали 10 метров кабеля и бросили. Мы его засыпали потом своими силами. В Архнадзоре по Советскому району Махачкалы обещали разобраться и посоветовали обратиться с письмом в адрес главы администрации. Но сейчас нас интересует другое: почему, зная, что у каждого жильца есть право иметь 1,5 кв. метров придомовой территории из расчета на 1 кв. метр жилой площади, власти не информируют об этом и не дают права самостоятельно зарегистрировать эту территорию?»

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Права собственников регламентированы также Федеральным законом от 29 декабря 2004 года №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако, как оказалось, мало кто может поведать, как выстроен весь механизм регистрации придомового участка многоквартирного дома в общедолевую собственность.

«По действующему законодательству земля, расположенная под многоквартирными домами, вместе с прилегающей территорией должна была быть передана на кадастровый учет, — рассказывает начальник отдела Управления жилищной политики Министерства строительства и ЖКХ Дагестана Бахтияр Алирзаев. — Этим должны были заниматься управляющие компании, товарищества собственников жилья и администрация города. Когда возник институт ТСЖ, процесс вроде бы пошел, но далеко не продвинулся. На моей практике не было ни одного такого факта, когда придомовую территорию передавали в собственность жильцам. Наши люди делают определенные шаги только в том случае, когда это несет им выгоду, а ради детской площадки или свободной площади двора мало кто за это возьмется. В итоге вышло, что кадастровый учет не был произведен, так как это требовало определенных финансовых затрат. В большинстве своем исключения составляют дома, подпадающие под федеральные программы. Если говорить о Дагестане, то на кадастровый учет поставлено только 50—60% многоквартирных домов. Хотя Жилищный кодекс еще 10 лет назад вступил в силу. В тех домах, которые не поставлены на кадастровый учет, передать придомовую территорию в собственность жильцам будет сложно».

Начнем с того, что многоквартирный дом сдается в эксплуатацию только после прохождения обязательного государственного кадастрового учета, то есть при установлении размера и границ земельного участка, на котором он расположен. И даже если участок сформирован до введения в действие ЖК РФ, права на него не требуют никаких особых распоряжений для перехода в собственность жильцов. Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом. Иначе говоря, с 1 марта 2005 года (начало действия Жилищного кодекса) право собственности на земельный участок возникает вне зависимости от момента государственной регистрации права общей долевой собственности на него. Как поясняют в Росреестре республики, можно, конечно, обойтись правоустанавливающей регистрацией, но в этом случае никто не гарантирует, что завтра не появятся претенденты на ваш придомовой участок.

В том случае, когда земельный участок не сформирован и нет документов кадастрового учета, жильцы вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

«Обращаться надо с заявлением в адрес главы города, — говорит заместитель начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации Махачкалы Шахрудин Магомедов. — Но проблема в том, что той территории, которая необходима по нормативам, нет. Поэтому в каждой ситуации придется отдельно рассматривать вопрос о том, какая площадь может быть выделена тому или иному дому. С сентября прошлого года этим вопросом занимается Управление по земельным ресурсам. После обращения туда жильцам или уполномоченному от них лицу необходимо произвести топосъемку, собрать правоустанавливающие документы на собственность квартир, схему расположения земельного участка, заказать межевое дело и приложить копию паспорта. Вся процедура может занять время в пределах месяца. Процедура регистрации бесплатна, платить придется только за топосъемку и межевое дело. После подачи документов в администрации утверждают схему расположения участка и предоставляют его в общедолевую собственность. Насколько решение закрепить за собой территорию будет иметь положительный или отрицательный эффект — будет зависеть от самих жильцов и их намерений. (Если жильцы намерены до конца отстаивать свои права и идти в суд, то есть шанс, что ранее выданное разрешение на застройку вашего двора или право регистрации на земельный участок будут аннулированы, как это было сделано в случае с домами по проспекту Шамиля, 55, и по пр. Петра Первого. — «НД».) Передавать в аренду территорию или организовывать на ней коммерческие объекты противозаконно. Единственное, что могут сделать собственники жилья, — благоустроить территорию».

Установка шлагбаума или электрических ворот тоже незаконна, считает Магомедов, так как это может препятствовать свободному проезду специальных служб — «скорой», пожарной, аварийных служб и других.

Генеральный директор юридической фирмы «Магомедов и партнеры» Арсен Магомедов, напротив, подтверждает право жильцов на установку шлагбаума. «Жильцы могут огородить сформированный под их домом земельный участок, в том числе установить шлагбаум, за исключением, если есть необходимость обеспечить свободный доступ третьих лиц к объектам, расположенным в этих многоквартирных домах».

Размер предоставляемого в долевую собственность участка определяется муниципальными властями на основе формулы, приведенной в СП 30-101-98 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах», утвержденной приказом №59 Минземстроя от 26 августа 1998 года.

При расчете учитываются границы микрорайона, сумма полезной площади всех жилых строений, расположенных в нем, а также количество квартир в конкретном доме. Прежде чем регистрировать право собственности на участок, стоит четко понимать, какую территорию вам должны выделить, не ущемляя ваши права и права жильцов близлежащей многоэтажки.

«Судебная практика в этом вопросе не единообразна, и в целом по России она склоняется в пользу городской администрации, а не жильцов, — отмечает Арсен Магомедов. — Однако ее обобщение показывает, что чаще всего обращают внимание на исторически сложившийся порядок пользования земельным участком (в том числе на технические документы по дому), на требования различных строительных, санитарных и пожарных норм, а также на заключения экспертов. Необходимо отметить, что споры по границам участка чаще всего возникают на давно застроенной территории, так как до 2000-х годов границы дворов, как правило, никто не обозначал. В отношении земельных участков под возводимыми сегодня многоквартирными домами в тех населенных пунктах, где приняты правила землепользования и застройки, размеры земельных участков определяются в градостроительных регламентах. Поэтому споров, как правило, не возникает. Могу отметить, что в Махачкале эти правила приняли 17 мая этого года».

Еще один момент, который стоит учесть жильцам: зарегистрированная собственность облагается налогом, но для собственника жилья это будет несущественная сумма. Учитывая, что земельный участок оформляется в общедолевую собственность, а налог выплачивается раз в год, сумма составит в пределах 10—15 рублей на каждого собственника.