Во вторник в Национальной библиотеке прошел «круглый стол», на котором обсуждались проблемы строительной отрасли Дагестана. Инициаторы мероприятия — бизнес сообщество Махачкалы (БИСОМ) и редакция «НД» — попытались разобраться, почему отрасль, которая долгие годы демонстрировала постоянный рост объемов, в последнее время резко снизила обороты и ушла «в минус». Именно с этого вопроса начал разговор руководитель БИСОМа Абдула Пахрудинов. Кроме того он предложил попытаться ответить на вопрос, почему число строительных компаний сокращается, а многие инвесторы, долгие годы вкладывающие собственные средства в жилищное строительство, активно ищут другие ниши, поскольку, по их словам, строительный бизнес в Дагестане сегодня находится в тяжелом кризисе.

Капканы ПЗЗ

Первоначально корреспондент «НД» планировал при подготовке материала о работе «круглого стола» дать слово его участникам, воздержавшись от каких-либо комментариев — читатель у нас грамотный, сам вполне может разобраться в проблемах, о которых будут говорить собравшиеся. Но уже в ходе мероприятия стало понятно, что эта идея не очень удачная. Строители, которые до этого откровенно и подробно рассказывали о поборах и чиновничьем прессе, на «круглом столе» в основном молчали.

В принципе, ситуация ожидаемая. Когда напротив застройщика сидит представитель мэрии, справа — работник прокуратуры, а слева — архстройнадзора, он вряд ли станет откровенно говорить о наболевшем. Особенно с учетом того обстоятельства, что за весь постперестроечный период в Махачкале не было построено ни одного дома без каких-либо нарушений. И у особо говорливых вполне могут возникнуть реальные проблемы с проверяющими.

И совсем не потому, что дагестанские строители сплошь беспредельщики и хронические нарушители. Вовсе нет. Дело в том, что в Дагестане, а особенно в Махачкале, сложилась ситуация, при которой невозможно построить многоквартирный дом и при этом не нарушить требования действующего законодательства.

Этому способствует множество факторов. Во-первых, географическое положение Махачкалы, зажатой между морем и Тарки-Тау. В свое время московские архитекторы подсчитали, что на этой площади комфортно могут проживать не более 400 тысяч человек, для большего количества жителей просто не хватит земли. Корректности ради, заметим, что тогда не учитывали земли будущих поселков вроде Семендера и территории, южнее Редукторного, на которых по-хорошему можно строить многоэтажки лишь на свайных фундаментах. Но даже с учетом всех добавленных территорий город как минимум вдвое превысил лимит комфортной застройки.

Во-вторых, в постперестроечный период строительство в городе осуществлялось абсолютно хаотично, без какого-то внятного плана. Как сказал на «круглом столе» заместитель главного архитектора Махачкалы Иса Магомедов, все три старых генплана (1986, 1990, 2004 годов) просто пылились на полках в мэрии и не работали.

В-третьих, главный градостроительный документ — правила землепользования и застройки (ПЗЗ), который определяет порядок строительства в Махачкале, скорее всего, разрабатывался не для дагестанской столицы, а для какого-то города в центральных областях России.

Это предположение подтверждается следующим обстоятельством. ПЗЗ — документ дорогой, «тянет» на несколько десятков миллионов рублей. Махачкала же получила его абсолютно бесплатно, в качестве бонуса к не очень качественному генплану 2016 года. Нормы, закрепленные здесь, предполагают наличие свободных земель, которых в реальности нет. К примеру, нормы парковочных машино-мест в пять раз выше, чем в Москве (1 парковочное место на 10 квадратных метров торговой площади). Аналогичная ситуация и с некоторыми другими нормативами. Между тем, в той же Москве при составлении ПЗЗ взяли за основу не общероссийские стандарты, а реальную ситуацию плотно застроенного города, в котором каждый клочок земли стоит больших денег.

Сделать чиновников «техническими фигурами»

С коррупцией можно бороться по-разному. Владимир Васильев, как показывает практика, считает самым эффективным методом посадки зарвавшихся чиновников. Но та же практика говорит нам о том, что «зачистка» верхних эшелонов власти проблемы полностью не решает. Коррупция просто перемещается на нижние уровни.

Есть и другие подходы к решению данной проблемы. На круглом столе адвокат и активист движения «Город наш» Арсен Магомедов в очередной раз сказал о необходимости адаптирования ПЗЗ к местным реалиям. В свое время, комментируя для «НД» ситуацию с застройкой в Махачкале, он сказал следующее: «Главное сегодня — добиться того, чтобы мы в ближайшее время получили реальные ПЗЗ, разработанные с учетом интересов горожан и с максимальным использованием потенциала архитектурного сообщества республики. Естественно, при этом следует максимально избавиться от «ляпов» и всякого рода мин замедленного действия, заложенных в них исключительно для выбивания денег у населения. Чтобы эти правила защищали и людей, и застройщиков от произвола администрации муниципалитета. Только тогда эти документы будут работать на город, а, кроме того, станут рычагом для привлечения инвесторов, как это и задумывалось. Обычная практика — инвестиции приходят туда, где созданы простые и прозрачные условия игры, не подконтрольные чиновникам.

Очень важно добиться того, чтобы ПЗЗ, а также карты градостроительного зонирования были опубликованы в периодической печати, чтобы при желании каждый мог ознакомиться с ними. Вот, собственно, и все. После этого наши чиновники превратятся в технические фигуры, и на ситуацию с застройкой города влиять уже не смогут».

Эти простые рекомендации Магомедов вновь озвучил в ходе «круглого стола», попутно обозначив главную проблему, тормозящую развитие строительной отрасли. Для того чтобы мы получили реальные ПЗЗ, этой работой должно озаботиться правительство РД. На разработку правил землепользования и застройки должны быть выделены серьезные деньги, у этого направления должен быть куратор, координирующий усилия всех подразделений, принимающих участие в данной программе.

Между тем на протяжении очень длительного периода правительство РД проблемами строительной отрасли практически не занималось. Отраслью руководили, как правило, совершенно случайные люди, не понимающие алгоритмов ее развития. В свое время директор института «Дагагропромпроект» Назим Ханбалаев в беседе с корреспондентом «НД» обозначил эту проблему в числе основных, отметив, что последним крупным строителем, занимавшим пост заместителя председателя правительства в Дагестане был Довлетханов. «После его ухода,?— с горечью отметил Ханбалаев,?— (это 80-е годы прошлого века) специалисты-строители в правительстве РД оказались не востребованы».

В настоящее время ситуация не изменилась. Строительную отрасль в правительстве РД курирует Владимир Лемешко, который до этого занимал руководящие должности в ведущих газовых компаниях России. Ожидать от него прорывных решений пока бесполезно, человек только начинает осваиваться в новой должности и вряд ли станет добиваться выделения денег на разработку корректных ПЗЗ.

Алло, правительство!

И тут мы как раз выходим на очень важную проблему, о которой говорилось на круглом столе. К сожалению, отдельные выступления так и не были «закольцованы», модераторам мероприятия было очень сложно сделать это в рамках первой встречи, и поэтому главный, на наш взгляд, вывод так и не прозвучал. Попытаемся здесь исправить этот недочет.

Главное ожидание руководства республики от работы отрасли — увеличение ее налоговой отдачи и выход на общероссийские показатели. Это с одной стороны. С другой (это мнение на «круглом столе» озвучил профессиональный строитель, депутат Народного Собрания РД Мухидин Мухидинов), «налоги» со строителей активно собирают различные проверяющие и именно это обстоятельство не позволяет застройщикам работать на бюджет республики.

Административное давление на бизнес (пока именно таким образом власть, видится, хочет решить проблему с налогами), по мнению участников «круглого стола», проблемы не решит, поскольку с одной овцы возможно получить всего одну шкуру. Получается, для того, чтобы начал расти сбор налогов, правительство должно ликвидировать условия для «низовой коррупции» и, как минимум, озаботиться работой по адаптации ПЗЗ к местным условиям. То есть для того, чтобы увеличить налоговой отдачу от строительной отрасли, ей сначала необходимо оказать всемерную помощь и поддержку.

Но этот простой и очевидный даже непрофессионалу подход к решению проблемы правительством, видимо, не рассматривается. Потому что, во?первых, Васильев, возможно, не вполне понимает, как работают законы экономики, во всяком случае он ни разу в своих выступлениях не попытался связать сбор налогов с проблемами той или иной отрасли. Во-вторых, Артем Здунов, который все это, безусловно, должен понимать, данной работой заниматься по непонятным причинам, видимо, не очень хочет, в?третьих, куратор отрасли Владимир Лемешко в связи с этим оказался между двух огней. С одной стороны, его непосредственный начальник Здунов активности в решении проблем строительства не проявляет, с другой — имеется четкий посыл главного начальника — Владимира Васильева, требующего собирать больше налогов. Нетрудно предположить, какую именно политику в отношении строительства будет проводить новый вице-премьер.

Получается, что сегодня главным тормозом развития отрасли является отсутствие постоянной связи между строительным сообществом и правительством РД. Ситуация тупиковая. К примеру, недавно Владимир Васильев сказал о том, что неподалеку от Каспийска, на месте ныне действующих кирпичных заводов предполагается по примеру Новой Москвы построить Новую Махачкалу. Если решение по поводу застройки этой территории будет приниматься кулуарно, без учета мнения архитектурно-строительного сообщества, на этом проекте уже сегодня можно поставить крест. Да, мы можем получить очередной, более цивильный и современный Семендер, но при этом упустим уникальную возможность заняться реальной реновацией Махачкалы, без чего город по-прежнему будет представлять опасность для жителей в случае серьезного землетрясения.

Говорили на «круглом столе» и о проблеме 384 многоэтажек, попавших в «черный список». Как известно, ситуация с этими домами, оказавшимися вне закона, сегодня заморожена и застройщики опасаются, что их попытаются «ободрать» уже по второму кругу. Сначала эти дома предполагали снести, потом, опасаясь массовых протестов, начали думать о других путях решения данной проблемы. По этому поводу Васильев даже обращался за помощью к Путину. В результате в Махачкалу был направлен первый заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Леонид Ставицкий, который предложил легализовать дома, построенные качественно, усилить и укрепить те, которые можно этими мерами обезопасить, а остальные, представляющие опасность для людей, однозначно снести.

Но, как сказал на «круглом столе» руководитель Управления государственного строительного надзора Министерства строительства и ЖКХ Дагестана Мурад Омаров, вся эта работа растянется как минимум на два года (решение вопроса с финансированием, детальное обследование каждого объекта и т.?д.). И до ее завершения все эти дома будут находиться в подвешенном состоянии. «Между тем,?— сказал корреспонденту «НД» Мурад Омаров,?— 145 домов из этого списка можно легализовать намного раньше. Дело в том, что жильцы этих домов имеют на руках решения судов о признании права собственности. С этими документами они могут обратиться в суд и потребовать, чтобы администрацию города обязали выдать им разрешение на ввод этих зданий в эксплуатацию».

Ищем ответственного

Напоследок несколько слов об итогах работы «круглого стола». В ходе его работы представители строительной отрасли пришли к пониманию того, что им необходимо объединиться и сообща разработать рекомендации по выводу отрасли из тупика, в котором она оказалась. Вторая задача намного сложнее, поскольку предполагает выход с этими рекомендациями на правительство Дагестана, которое сегодня, увы, никак не демонстрирует готовность к диалогу. Между тем, как сказал один из модераторов мероприятия, заслуженный строитель Дагестана Омар Омаров, «без прямого выхода на правительство все наши инициативы так и останутся протоколами о намерениях. При этом очень важно добиться того, чтобы проблемы отрасли решали не рабочие группы и комиссии. Это как раз верный способ уйти от ответственности и оставить все как есть. Нам необходимо убедить руководство республики назначить какого-то влиятельного чиновника ответственным за решение наболевших проблем отрасли. Чтобы он персонально отвечал за эту работу, без которой нам из кризиса не выбраться».