Вопрос без ответа

От редакции

Практически все республиканские СМИ, включая «НД», опубликовали отчеты о масштабном совещании, посвященном проблемам строительного бизнеса Дагестана, которое состоялось во вторник на площадке музея «Россия — моя история» под председательством главы республики Сергея Меликова.

Системный подход

Скажем сразу, никогда ранее к обсуждению этой проблемы не подходили так системно. В ходе совещания была озвучена программа, в случае успешной реализации которой большая часть строительного бизнеса региона будет выведена из «тени», где он пребывает не один десяток лет, муниципалитеты заставят отказаться от практики точечной застройки, а бизнесменов — от реализации незаконных проектов, которые (типичная дагестанская практика) после завершения строительства должны были стать законными по решению суда.

Поскольку «НД» об этом уже писало, основные посылы чиновникам и бизнесу, прозвучавшие в ходе совещания, обозначим телеграфно. Итак, уже в ближайшее время республика начнет избавляться от практики возведения домов в рамках жилищно-строительных кооперативов — ЖСК. Как сказал первый вице-премьер Манвел Мажонц, с первого сентября к строительству многоквартирных домов в республике будут допускаться лишь компании, работающие с использованием эскроу-счетов. Это позволит исключить из практики факты обмана покупателей (гарантом этого будут выступать банки, на счетах которых до завершения строительства будут храниться деньги покупателей). Кроме того, данная практика обеспечит сдачу всех строящихся объектов в срок (в случае, если застройщик нарушит сроки, он обязан будет заплатить за задержку всем жильцам дома).

Для борьбы с фактами незаконного строительства Сергей Меликов предложил создать межведомственные группы из работников прокуратуры и МВД, которые на основе еженедельных отчетов участковых будут отслеживать ситуацию «на земле». Это позволит пресекать нарушения на этапе сооружения забора или подготовки под рытье котлована, не доводя ситуацию до необходимости сноса многоэтажных конструкций. Чтобы лучше мотивировать участковых на выполнение работы, которая, кстати, входит в их должностные обязанности, участники совещания предложили напомнить каждому из них об уголовном деле, возбужденном против их коллеги по факту взрыва склада удобрений и заправки на Сулакской трассе.

Много говорили о необходимости борьбы с точечной застройкой и личной ответственности глав муниципалитетов за это направление, правда, конкретных инструментов борьбы с этим злом на совещании предложено не было (сетования врио министра строительства РД на то, что развитие жилищной инфраструктуры Махачкалы лет на 10–15 отстает от жилищного строительства, не в счет).

Где нашли место для строек?

Справедливости ради, отметим, что тем не менее альтернативу точечной застройке на совещании обозначили достаточно четко. Как выяснилось, в Махачкале нашли целых12 участков с потенциалом 5,5 млн кв. метров, на которых планируется осуществлять строительство с использованием механизма комплексного развития территорий. Если коротко, такой механизм предполагает создание на каждом участке комфортной среды обитания со своей коммунальной инфраструктурой, своими школами, детскими садами, парковками, поликлиниками и т.д. Правда, сегодня полностью готов к работе лишь один из этих участков (в Ленинкенте), а подготовка остальных, очевидно, затянется на годы. И поэтому надеяться на то, что программа комплексного развития территорий в одночасье победит точечную застройку, не стоит.

Очень важный момент. Глава республики на совещании дал поручение исключить из нашей жизни практику судебных решений, благодаря которым незаконно возведенные дома вдруг обретают легитимность. Редакция «НД» пока абсолютно не понимает, как данное поручение будет претворяться в жизнь, но тем не менее всецело поддерживает Сергея Меликова в этом вопросе и будет внимательно следить за развитием событий на этом фронте, поскольку прекрасно осведомлена об огромном количестве домов с признаками незаконного возведения, введенных в оборот после того, как их узаконили в наших судах.

Лет 15 назад «НД» опубликовало целую серию материалов в попытке удержать дагестанских чиновников от принятия решения, которое неминуемо должно было оказать (и, как показала практика, ожидаемо оказало) негативное влияние на развитие строительной отрасли. Речь шла о ликвидации Архстройнадзора, который был тогда расформирован. Из его осколков впоследствии наскоро слепили управление строительного надзора в Минстрое. И вот спустя 15 лет новая дагестанская власть неожиданно признала ошибку своих предшественников — председатель правительства РД Абдулмуслим Абдулмуслимов предложил создать отдельную от Минстроя организацию, которая будет следить за качеством строительства в республике. Отрадно, что Сергей Меликов тут же поручил до 1 апреля сформировать предложение со структурой данного учреждения. Для ускорения этого процесса рекомендуем исполнителям достать из архивов штатное расписание некогда убитого Архстройнадзора, а заодно и документы, регулирующие деятельность данной организации.

Очень жесткая критика на совещании прозвучала в адрес Управления Федеральной службы судебных приставов, которых прямо обвинили в затягивании сроков пресечения работы незаконных строек, из-за чего впоследствии приходится принимать крайне непопулярные решения о сносе домов, в которых уже живут люди.

Можно и дальше говорить об итогах этого совещания, но, на наш взгляд, сказанного вполне достаточно для того, чтобы сделать однозначный вывод — власть серьезно озаботилась проблемами строительной отрасли.

Попытка разобраться в причинах

Вместе с тем у редакции остались вопросы, на которые мы в ходе совещания ответов не получили. Один из них — почему это совещание состоялось только на этой неделе, а не год-два назад? Попытаемся ответить на него сами. Очевидно, что год-два назад в распоряжении властей еще не было инструментов, при помощи которых они намерены решить эту проблему.

На наш взгляд, в качестве главного инструмента следует рассматривать программу комплексного развития территорий с ее 12 площадками в Махачкале. Под главную из которых — «Лазурный берег» с потенциалом застройки 2,4 млн кв. метров жилья республика получила инфраструктурный кредит в размере 14 млрд рублей. За счет этих средств сегодня строится водовод Чиркей — Махачкала — Каспийск и ведутся работы по модернизации канализационных сетей Махачкалы и Каспийска.

Очевидно (это мнение редакции полностью разделяют эксперты, к которым мы обращались), что к реализации проекта «Лазурный берег» в качестве подрядчиков будут привлечены крупные игроки из других регионов страны. Дагестанские строительные компании при этом будут выступать в качестве субподрядчиков. Для крупных игроков «Лазурный берег» — проект очень перспективный, имеющий, на наш взгляд, всего одну слабую сторону. Поскольку работать здесь будут исключительно компании, использующие эскроу-счета, цена квадратного метра жилья здесь будет значительно выше среднереспубликанской (на совещании отмечалось, что работа на «зеленом поле» ожидаемо ведет к удорожанию жилья). За счет НДС, от которого освобождены ЖСК, обязательного (и достаточно затратного) страхования вкладов граждан и других факторов подобного рода. В итоге из-за этого перекоса цен (стоимость «квадрата» в ЖСК как минимум на треть ниже) с продажами квартир (несомненно более удобных и обеспеченных самой современной инфраструктурой) у застройщиков могут возникнуть серьезные проблемы.

Народ наш не очень богат и заранее готов к возможным коммунальным проблемам, лишь бы были свои стены и крыша над головой. И при голосовании «рублем» ожидаемо отдаст предпочтение более дешевой квартире. Естественно, крупные игроки, отслеживающие ситуацию на дагестанском рынке, это все прекрасно понимают и в связи с этим интересуются, как власть намерена эту проблему решить. В свою очередь ЖСК сегодня активно не устраивают и дагестанскую власть — НДС, который они не платят, это очень и очень солидные деньги, которые сегодня нужны для погашения инфраструктурных кредитов. Так что интересы крупных игроков и властей РД в этом вопросе полностью совпадают.

Вполне может быть (будем рады ошибиться и заранее готовы к конструктивному диалогу с руководством Минстроя РД), одна из главных задач нынешнего совещания — послать сигнал обществу о закате эры ЖСК, в ходе которого в республике будет ликвидирован рынок дешевого жилья. Как это произойдет, мы не знаем, вариантов достаточно много с учетом инструментов, которыми располагают наши чиновники. При этом многим дагестанским строительным компаниям вовсе не придется заморачиваться с эскроу-счетами, поскольку субподрядчику (а именно эта роль для них определена) они попросту не нужны, а все процедурные вопросы будут решать варяги.

В эту схему логично вписывается борьба с точечной застройкой, поскольку это единственная почва, на которой произрастают жилищно-строительные кооперативы — на площадку комплексного развития без эскроу-счетов никого пускать не будут. И незаконное строительство тоже становится крайне нежелательным (до недавнего времени власти на «шалости» судей, узаконивающих подобные дома, особого внимания не обращали). В общем, приглашаем к диалогу наших читателей, а также чиновников, у которых вполне может быть свой взгляд на данную проблему.