«Время из покупателей и пользователей недвижимости превращаться в инвесторов»

«Деньги можно потерять, а квадратные метры всегда отыграют потери в рублево-долларовом эквиваленте». Собственник и один из руководителей девелоперской компании Gachalav Group Гачалав Гачалаев рассказал о том, почему Дербент дорожает и почему это выгодно.

— Дербент стал модным. С туристическим бумом, его истоками и экономическими последствиями все понятно. А что с другими причинами подорожания недвижимости?

— В Дербенте действует далеко не только туристический фактор. На цене «квадрата» сказались все те процессы, которые были запущены в 2018 году и начались с разработки мастер-плана развития города до 2040 года. В этом документе прописаны такие высокие стандарты развития городской среды, что сначала они казались нереальными. Потом пункты мастер-плана стали выполняться, а город сильно изменился.

Дербент переживает глобальную модернизацию, беспрецедентную в масштабе республики, и даже страны. Реконструируются и ремонтируются целые улицы, площади, парки, дворы. Это из явного. Одновременно обновляется вся старая инфраструктура — инженерные сети, теплотрассы, котельные и электроподстанции, строится новый водовод и т.д. и т.п. Это не быстро и не так бросается в глаза гостям и жителям, но гораздо серьезнее обустройства скверов и детских площадок. Именно в таком обновлении (и замене) материальной базы нуждаются большинство нестоличных городов. А в Дербенте оно идет полным ходом.

На всю страну «гремит» наш мультимедиа-фонтан. Появились сообщения о строительстве канатной дороги. Естественно, все это сказывается на инвестиционной привлекательности города и его экономических показателях.

— А застройщиков мастер-план ограничивает?

— Когда в администрацию Дербента пришла новая команда, строительство многоквартирных домов в городе было полностью приостановлено. Два года разрабатывался мастер-план, значит, два года наша компания не строила ничего нового. Мы были от этого не в восторге, но нам не оставили выбора. А потом на территории Дербента ввели жесткие градостроительные нормы, соответствующие федеральному «Стандарту комплексного развития территорий». Собственно, это и есть общеевропейские нормы. Новый стандарт касается всех аспектов строительства — плотности и высотности застройки, количества машиномест в ЖК, обустройства придомовой территории и т.д.

С тех пор «Разрешение на строительство» перестало быть гибким понятием. В 2021 году для всех появились четкие правила, обойти которые невозможно. Не как раньше — разрешение подписал, и строй как хочешь. Каждый проект нужно защищать, проходить через Совет из представителей органов власти: депутатов городского собрания, управления архитектуры, земельного комитета и т. д. Для Дагестана это все это очень ново. Многое в наших проектах пришлось пересматривать.

— Что, например?

— Первое, что сократили, — это плотность и высотность застройки. Если до 2019 года в Дербенте можно было строить до 19 этажей, то новые нормативы ограничили высотность до 4–6, в отдельных случаях 8–9 этажей максимум.

В наших ЖК-сквозные подъезды.

Двор остается в тишине и безопасности, концепция «двор без машин» полностью реализуется. И да, на сквозных подъездах застройщик теряет полезную площадь жилья, но европейский стандарт есть европейский стандарт. Он же предусматривает входные группы без ступеней, когда тротуар на одном уровне с подъездом. Это очень удобно, особенно для маломобильных групп, для инвалидов. Сюда же относится требование оборудовать дома системами контроля, домофонами, камерами видеонаблюдения.

Требования по количеству парковочных мест в новых ЖК Дербента приблизились к показателям в столичных и крупных курортных городах. К примеру, в подземном паркинге нашего ЖК «Урбан» 258 машино-мест на 364 квартиры. Плюс еще 123 гостевых машино-места. Сегодня это выглядит избыточно, но уверен, лет через пять все заполнится. А пока это дополнительная нагрузка на застройщика.

Общая стоимость работ по возведению и оборудованию парковки в одном ЖК составляет порядка 250 млн руб. (от земляных работ, армирования, бетонирования, разработки и вывоза грунта до наливных полов, освещения, видеонаблюдения и пр.). Только система дымоудаления на парковке обходится в 30 млн руб.

Получается, что эти расходы тоже приводят к подорожанию жилья: финансовая нагрузка парковки на каждый квадратный метр — около 20 тысяч рублей.

Однако городские власти неизбежно оказываются перед необходимостью разгрузить дороги. И уже этим летом в Дербенте появятся платные парковочные места. Горожане недовольны, но очевидно, что ограничения на парковку будут вводиться и ужесточаться с каждым годом. А привычка бросать машину где попало уйдет в прошлое.

Сейчас парковочное место в Дербенте можно купить за 350–400 тыс. руб. Но с введением каждого нового ограничения стоимость машино-места в подземных паркингах ЖК будет расти и легко дойдет до своих законных 1,3–1,5 млн руб. и выше. А пока — это сильно неоцененный актив.

— А приходилось ли вам слышать от дербентцев: зачем нам эти парковки-шмарковки, туристы и фонтаны, если квартиры дорожают?

— В Дербенте очень консервативные жители — это же вечный город, перемены тут идут сложнее, чем где-либо. Еще один свежий норматив — дизайн-код города, единые требования к внешнему виду зданий: от отделочных материалов до вывесок. Ясно, что предпринимателям приходилось снимать старые баннеры, было много недовольных. Зато центр города приобрел благородный, максимально исторический вид. Неряшливого «стамбульского» облика уже нет. И так во всем. Чтобы что-то изменить к лучшему, нужно преодолеть инерцию…

— И убедить общество, что неудобства и потери в деньгах — это временно?

— Есть такой классический пример, что если человек не платит за проезд в общественном транспорте, ему это выгодно, но если не платят все, то транспорт не на что содержать, он ломается, останавливается, ездить становится не на чем. И вот это уже невыгодно, в том числе, и тому, первому, пассажиру. Так и здесь. Да, мы теряем на сокращении этажности, на строительстве парковок, сквозных подъездах, но одновременно с модернизацией города растет и капитализация наших объектов, растет инвестиционная и туристическая привлекательность города.

— А «простому» человеку-то что?

— Есть простая экономика. Если в 2019 году житель Дербента продавал свою трешку, за вырученную сумму он не мог купить однушку даже в Бирюлево. Сегодня он может продать трехкомнатную квартиру в дербентском панельном доме миллионов за 8–10. В пределах МКАД за эти деньги можно купить что-то приличное. И подорожание в три-четыре раза стало возможным именно благодаря модернизации города.

— Может, им не нужна квартира в Москве? Им нужно в Дербенте квартиру сыну купить, а она подорожала.

— Опять-таки в силу инновационных процессов, происходящих в городе, в силу того, что стало прозрачным формирование структуры города, среды и жилого фонда, появились такие инструменты как льготная ипотека, люди могут приобрести жилье в долгосрок. Не отдавать за съемное жилье, а эти же деньги платить за ипотеку и жить в своей квартире. А с притоком туризма появилось огромное поле возможностей для заработка на всем, чем угодно, — от сдачи квартир до продажи сувениров. И количество этих вариантов и возможностей будет только расти.

Кроме того, все больше людей понимает, что если купить недвижимость на одном из этапов строительства, потом она будет стоить уже по-другому и ее можно будет продать подороже или сдавать. Если раньше покупали квартиры детям, жить самим, улучшить условия, то теперь из месяца в месяц растет число покупателей-инвесторов, тех, кто вкладывает деньги в квадратные метры. Может, потому, что мы об этом много говорим в своих соцсетях.

Когда качество нашего продукта выросло и чек на жилье подрос, у нас появились финансово грамотные покупатели. Когда приходит инвестор с 20 миллионами, понятно, что раз он смог эти деньги заработать,он разбирается в экономических законах и законах рынка в целом. Такие люди, прежде чем вложиться в недвижимость, изучают проекты, сравнивают, могут оценить динамику, сопоставить тренды,свести все в единую картину и понять, что жилье как минимум нивелирует инфляцию, а как максимум становится статьей дохода.

Для кого-то это способ диверсификации финансов. Если он занимается виноградарством, то делит свой финансовый портфель и часть вкладывает в недвижимость.

— Туризм и релоканты с севера страны — одна причина подорожания, высокие европейские стандарты строительства — вторая. Есть еще?

— Есть и третья, и пятая. Третья — в Дербенте по факту мало жилья, а с новыми нормативами по застройке не так много возможностей увеличить его объемы. С приходом ипотеки и кредитования объемы, которые сейчас строятся в Дербенте, будут быстро распроданы. А чтобы строить быстро, в Дербенте нет инфраструктуры, затруднена логистика, элементарно песка нет, нет государственных песчаных карьеров.

Что и где будут строить дальше? Земельные участки под застройку в дефиците. По сравнению с 2015 годом цена участка под застройку в центре Дербента выросла в среднем в 6 раз. Где-то и больше. И только за последние два года цена на землю выросла на 100%.

Существуют официальные границы города Дербента, и выйти за них мы не можем. Земельный фонд в этих границах максимум на миллион квадратных метров жилья. Максимум! При нашей плотности такой фонд жилья негде строить.

— Значит, цена недвижимости будет продолжать расти?

— 100%. Жилье в целом по Дагестану будет дорожать, но в Дербенте особенно. Сегодня в Махачкале цена на жилье плюс-минус 100 руб. за кв. м. Как только в городе будет введен мораторий на строительство и утвержден новый Генплан в соответствии с современными требованиями, это цифра подскочит.

И да, туризм как отрасль способствует росту цен. И с туризмом все только начинается. Дербент открывает рестораны, строит отели и очистные сооружения, учится сервису. Где еще так прописана навигация туристических маршрутов? Где еще есть такая мощная историческая составляющая, как Нарын-Кала? Люди будут зависать в городе не два-три дня, а неделю.

В пользу Дербента работает еще одна глобальная тенденция: все больше людей работают «на удаленке» и могут выбирать, где им комфортней жить. И если раньше все стремились в крупные города, то сейчас вектор сменился. Особенно после ковида. Выбирают, где теплее, вкуснее, дешевле, где потише и меньше расстояния. При этом в России не так много локаций с курортным климатом.

Допустим, айтишник приезжает летом в Дербент отдохнуть. Видит всю эту красоту — море, солнце, фрукты-овощи, на улицах хурма растет, гранаты… Зимой плюс десять градусов. И понимает: какой смысл жить в Кургане или на Урале, если мне все равно, откуда работать? Поток удаленщиков из других регионов России будет расти, и они будут не только снимать, но и покупать квартиры.

Приезжие уже и к нам в компанию приходят устраиваться на работу. Говорят, отдыхали здесь, все понравилось, остались жить в Дербенте.

— Но есть так называемая «дагестанская специфика», которая нравится не всем.

— Дербент всегда был мультикультурным городом. А с ростом интенсивности потока гостей традиции мирного сосуществования представителей разных народов, религий, традиций будут развиваться. Это общемировая тенденция.

Еще одно преимущество Дагестана — действующий международный аэропорт Уйташ и ежедневные рейсы в Стамбул и Дубай. А такой крупнейший хаб, как Дубай, от нас ближе, чем из Москвы. Оттуда — 5 часов, а из Дагестана — 3 часа 20 минут лету. В нынешнем «закрытом» мире это обстоятельство может стать решающим, особенно для деловых людей.

Сегодня Дербент еще имеет черты «медленного» провинциального города, но события начинают ускоряться с приходом крупного капитала, появлением 5-звездочных отелей (один уже строит структура Сулеймана Керимова). Минэкономразвития РФ объявило о проекте Каспийского прибрежного кластера на 5 тысяч номеров, строительство которого начнется с севера Дербентского района. Такой серьезный инвестор, как Эмин Агаларов, открывает в Дербенте ресторан и проявляет интерес к побережью и инвестированию в туристическую недвижимость…

Масштабные бизнес-проекты в Дербенте набирают обороты. А вместе с ними начнут открываться культурные площадки, кинозалы, учреждаться международные события — музыкальные фестивали, научные конференции, биеннале современного искусства. Думаю, все эти процессы запустятся в течение 5–10 лет. И число желающих побывать в Дербенте, снять и купить тут квартиру будет расти уже в геометрической прогрессии.
 

Палина Санаева