Надо отметить, что попытка это не первая. Еще год назад был принят законопроект, предусматривающий обязательное страхование ответственности застройщиков путем вступления их в так называемые ОВС (общества взаимного страхования). Принят он был в январе 2013 года, поначалу как рекомендательная мера (полноценно этот закон должен заработать в этом году в едином пакете с другими нововведениями, направленными на защиту интересов дольщиков). Суть его заключается в том, что ОСВ (а в эту организацию должно входить не менее 30 строительных компаний, работающих на рынке) создают некий страховой фонд, за счет средств которого покрываются вклады дольщиков, пострадавших в результате недобросовестной работы или банкротства того или иного застройщика. О том, насколько эта мера оказалась действенной, мы поговорим ниже, а сначала об изменениях, вступивших в силу в начале этого года. Их суть корреспонденту «НД» разъяснил начальник Управления по надзору и контролю в области долевого строительства Министерства строительства, архитектуры и ЖКХ Дагестана Мурад Омаров.
— Насколько я понимаю, изменения в законодательстве призваны искоренить такое понятие, как «обманутый дольщик»?
— Абсолютно верно. Отныне дольщик, договор которого со строительной компанией зарегистрирован в Регистрационной палате, может быть спокоен за свои деньги — в случае возникновения нештатной ситуации ему их вернут. Дело в том, что с января этого года Регистрационная палата имеет право регистрировать договор о долевом строительстве лишь тогда, кода застройщик представит документы о том, что вклады дольщиков защищены. На сегодняшний день существуют три варианта такой защиты: страхование в коммерческих страховых компаниях, через общества взаимного страхования (ОСВ) или путем предоставления банковского поручительства. Предусмотрено, что страхование будет осуществляться застройщиком за свой счет, а выгодоприобретателями являются граждане или юридические лица, денежные средства которых привлекались по договору долевого строительства.
— Первый подводный камень. Очевидно, что никакой предприниматель в здравом уме никогда и ни при каких обстоятельствах не потратит на страхование собственные средства. Если он и решит застраховать вклады дольщиков, то сделает это за счет средств самих дольщиков. Что немедленно отразится на стоимости новых квартир.
— Эксперты предполагают, что с введением новой системы оформления договоров цена квадратного метра жилья вырастет примерно на один процент. На мой взгляд, это не слишком высокая плата за уверенность в том, что дольщик ни при каких обстоятельствах не потеряет своих денег. Застройщик ведь не может слишком сильно задирать цену — в таком случае он просто не впишется в рынок, где все определяет спрос и предложение.
— Согласен. Но ведь отныне страховать риски будут обязаны все застройщики. И что может помешать им вступить в сговор с целью защиты своих прибылей? Вы еще не отслеживали цены на жилье, обозначенные в договорах, зарегистрированных в этом году?
— Дело в том, что с начала года ни один договор о долевом строительстве еще не зарегистрирован.
— А в других регионах?
— Нигде. Мы регулярно обзваниваем коллег из других краев и областей, звоним в Москву — в Минстрой, Госдуму, — везде затишье. Главный барьер на пути нововведений — нежелание страховых компаний страховать строительный бизнес. Они объясняют это высокими рисками, имеющими место в секторе долевого строительства. Насколько мне известно, на сегодняшний день лишь один крупный страховщик — Военно-страховая компания — согласился застраховать такой договор. Но при этом компания потребовала 10 % от суммы договора, что, естественно, не устроило застройщика. Так что ситуация на сегодняшний день сложилась патовая.
— Когда, по-вашему, строители смогут выйти из нее?
— Рано или поздно выйдут — бизнес ведь должен развиваться. Скорее всего, застройщики ждут выхода уточняющих документов, которые ограничат аппетиты страховых компаний.
— Это вряд ли. Как известно, государство практически каждый год вынуждено оказывать помощь сельхозпроизводителям в связи с заморозками, засухой и другими погодными условиями, повлекшими за собой потерю урожая. На этом фоне неоднократно принимались законодательные акты, обязывающие сельхозпроизводителей страховать урожай. Но они не работают: страховые компании категорически отказываются работать с аграриями — слишком высоки риски. И «продавить» это лобби у государства не получается.
— Все равно выход будет найден — строительная отрасль в стране развивается очень динамично. Может быть, заработает система ОСВ или банки активнее станут подключаться к работе с предприятиями отрасли.
— Или, как это случается в России чаще всего, строители в конце концов найдут лазейку, позволяющую им обходить закон…
— В принципе, некоторые компании ее уже нашли. «НД» в свое время писало о том, что строительные компании республики делают все возможное, чтобы избежать необходимости регистрации договоров в Регистрационной палате. Особый размах это приняло в Каспийске, где десятки строительных компаний работают под вывеской жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Эта форма организации бизнеса, в принципе, позволяет компаниям игнорировать обязательное требование по регистрации договоров и при этом не нарушать закон. Но дело в том, что при этом права дольщиков ничем не защищены: если они заключат договор с недобросовестной компанией, деньги им никто не вернет. Не попадут они и в реестр обманутых дольщиков, поскольку формально таковыми не являются. И если их обманут, им просто некуда жаловаться, разве что в правоохранительные органы.
— Расскажите подробнее об этом реестре. Что он собой представляет?
— 30 декабря 2013 года вышел приказ Минрегиона России, определяющий, кого сегодня следует считать обманутым дольщиком. Согласно ему, обманутым дольщиком считается человек, заключивший договор о долевом строительстве до 17 июня 2010 года (именно в этот день вступил в силу федеральный закон, предусматривающий обязательную регистрацию сделок с недвижимым имуществом). Ясно, что после 17 июня 2010 года в категорию обманутых дольщиков попадают только те, у кого на руках имеется договор с застройщиком, зарегистрированный в Регистрационной палате. Скажу сразу: все 1569 дагестанских дольщиков, которые на сегодняшний день пострадали от недобросовестных действий своих застройщиков, в реестр попадают, поскольку речь идет о договорах, заключенных ранее июня 2010 года.
— Что дает человеку попадание в этот реестр? Государство возьмет на себя решение его проблем?
— Если честно, сегодня это простая формальность. Особенно в Дагестане. Сейчас объясню, почему. Дело в том, что все заботы по решению проблем обманутых дольщиков государство возложило на регионы. И если в регионах-донорах это позволило хотя бы немного снизить остроту проблемы (к примеру, в Самарской области для решения проблем дольщиков выделили 2 млрд рублей, но тем не менее в реестре обманутых дольщиков там сегодня числятся около 20 тысяч человек), в дотационных субъектах никаких изменений не произошло.
— А наши соседи по СКФО какие-нибудь деньги для решения этой проблемы выделяли?
— Насколько я знаю, около 120 миллионов рублей выделили в Ставропольском крае.
— А у нас все упирается в скудность бюджета?
— Да, денег для решения этой проблемы у республики нет. В 2011 году наше Управление подготовило проект закона о помощи обманутым дольщикам, но Минфин республики его «завернул» — нет денег. В прошлом году соответствующий проект подготовили депутаты Народного Собрания, но и он не преодолел барьера Министерства финансов. Сейчас мы готовим очередной проект на эту тему. Честно говоря, я очень надеюсь, что в нынешней редакции этот документ утвердят. Дело в том, что наш нынешний министр Муса Мусаев пришел к нам как раз из Минфина, где он работал в аппарате Контрольно-ревизионного управления. И по его совету мы решили сделать акцент не на прямой финансовой помощи дольщикам, а на задействовании других инструментов поддержки. В частности, мы предлагаем предусмотреть преференции для компаний, готовых достроить проблемные объекты: бесплатное выделение им земельных участков, освобождение от затрат по подключениям к жилищно-коммунальным ресурсам. Думаем, что Минфин этот документ завернуть не должен, и ситуация на этом рынке хоть немного улучшится.
— А какие перспективы сегодня имеются у обманутых дольщиков в республике?
— Сегодня у нас зарегистрировано 17 проблемных объектов, это 25 домов (один объект может включать в себя до четырех домов). Имеется надежда, что в этом году будут достроены десять домов.
— В этом случае ваш реестр обманутых дольщиков сократится примерно на треть. И, насколько я понимаю, больше расти не будет: при наличии у человека зарегистрированного договора он и без вас вернет свои деньги, а при его отсутствии он в категорию обманутых дольщиков не попадет.
— Не совсем так. Реестр, по нашим прогнозам, расти будет. Это связано с тем, что сегодня к категории обманутых дольщиков отнесены и граждане, живущие в новостройках, к которым не подключены вода, газ, другие коммунальные услуги. К нашему большому сожалению, таких домов в Махачкале сегодня достаточно много. Что же касается тех, у кого отсутствуют зарегистрированные договоры (в эту категорию как раз попадают члены всех ЖСК в Каспийске), то сегодня они рассматриваются не как пострадавшие, а как соучастники правонарушения, изначально согласившиеся взять риски и потери на себя.
— Какие еще изменения в области долевого строительства начали действовать в этом году?
— Если раньше мы могли проводить проверки не чаще одного раза в три года, то теперь имеем право проверять объекты раз в год. По мнению разработчиков закона, это позволит нам своевременно реагировать на действия недобросовестных застройщиков (сегодня мы, как правило, имеем дело с последствиями их недобросовестной работы).
От редакции. По мнению экспертов, в новом законодательстве о долевом строительстве на сегодняшний день слишком много подводных камней, из-за которых этот безусловно нужный закон, скорее всего, заработает нескоро. Практически все эксперты в области строительства уверены: страховые компании будут страховать строительный бизнес лишь при условии, что их прибыль составит от 10 до 15% от суммы договора. На такие условия сегодня вряд ли согласится хотя бы один застройщик.
Не стоит надеяться и на скорое включение в этот процесс банков. Российские банкиры, в отличие от западных, рисковать не любят, а кроме того, лишь очень немногие отечественные банки непосредственно участвуют в строительных процессах.
Очень много вопросов у строителей возникает и по поводу ОСВ. Самый главный связан с тем, что здесь в одной связке оказываются как добросовестные компании, работающие на рынке не первый год, так и фирмы-временщики, а также потенциальные «кидалы». И при этом взносы (минимальный эксперты оценивают в 3 %) одинаковы для всех членов ОСВ. Естественно, добросовестные участники рынка с этим не согласны и вступать в ОСВ на подобных условиях отказываются.
В связи с этим эксперты уверяют, что введение нового законодательства неизбежно отразится на стоимости квадратного метра жилья, которое, по их оценкам, может вырасти на 4—20 % (очевидно, такой разброс связан с тем, что никто в России пока не попробовал новое законодательство «на ощупь»). Кроме того, эксперты предрекают изменения в законодательстве, регулирующем деятельность ЖСК, поскольку лазейка в законодательстве способна сегодня поставить крест на всех вновь принятых законах.