В прошлом номере «НД» мы рассказывали о том, что в результате преступной и практически бесконтрольной уплотнительной застройки Махачкала превратилась в город повышенного риска, который может стать братской могилой для его жителей в случае серьезного землетрясения. При этом, по прогнозам ученых, вероятность масштабных сейсмических событий на территории республики с каждым годом увеличивается. И если уже сегодня не озаботиться поиском решения этой проблемы, в ближайшие десятилетия на Махачкале можно будет поставить большой крест.

Старший научный сотрудник Института проблем рынка РАН Михаил Чернышов уверен, что единственным выходом в данной ситуации является широкомасштабная реновация Махачкалы за счет строительства города-спутника на 100–150 тысяч жителей южнее Каспийска.

По мнению ученого, данный проект помимо спасения Махачкалы станет мощным стимулом развития экономики республики, выведет ее на новый уровень. Как раз такой проект сегодня нужен команде Владимира Васильева, поскольку проводимая работа по выводу дагестанской экономики из тени имеет некий предел, контуры которого уже начали прорисовываться. Даже если все проблемные отрасли экономики республики (строительство, ресторанный бизнес, торговля, заправочные станции и т.д.) начнут платить налоги в полном объеме, революционных изменений в структуре республиканского бюджета ожидать не приходится. Увеличение собственных сборов на 3–5 млрд рублей — это, конечно, шаг вперед, но на фоне 70 млрд «дотационных» рублей это достаточно немного, если не сказать мало.

Ситуацию осложняет то, что в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов Дагестан занимает 83-е место с формулировкой «Низкий потенциал — экстремальный риск». На этом фоне найти некий масштабный прорывный проект, в котором каждый бюджетный рубль должен будет «притянуть» 3–4 рубля частных инвестиций, — задача практически невыполнимая. По существу, единственное исключение — строительная отрасль.

О строительстве города-спутника Махачкалы корреспондент «НД» поговорил с известным строителем, отметившимся интересными проектами как в сфере строительства, так и в области культуры Дагестана, Омаром Омаровым. В свое время именно он в рамках подготовки проекта «Лазурный берег» организовал и провел международный архитектурный конкурс, в котором приняли участие такие звезды мировой архитектуры как Кишо Курокава, Ренцо Пьяно, Максимилиан Фуксас, Манфреди Николетти, Джон Томпсон, Хаг Мюррей, Исмет Косеоглу и многие другие.

— Омар Муртузалиевич, вы были одним из первых, кто начал говорить о необходимости реновации Махачкалы. Кроме того, больше десяти лет назад вы начали активно продвигать идею строительства города-спутника.

— Городов-спутников, если быть точным. Помимо «Лазурного берега» можно найти еще несколько перспективных площадок, способных стать центрами реновационной интервенции на город. Тот же «Порт-Петровск», к примеру. Там, кстати, разработан очень интересный проект, единственное, что меня в нем смущает, — высокая этажность, которую я бы с учетом сейсмоопасности снизил. К слову, это касается всех новых градостроительных проектов в Дагестане.

Кроме того, есть небольшая площадка завода Гаджиева, очень перспективная территория в районе Степного поселка. Но самой лучшей из них я по-прежнему считаю площадку на участке, расположенном сразу за Буйнакским перевалом, по левую сторону от трассы. Десять лет назад я даже снял и презентовал небольшой документальный фильм на эту тему. Она и по сей день не потеряла своего значения, здесь вполне можно построить еще один город-спутник Махачкалы.

— Вы считаете, что проект «Лазурный берег» можно реанимировать?

— Площадка никуда не делась, есть прекрасный проект развития этой территории, подготовленный «Моспроектом-3» с учетом современных тенденций в градостроительстве и строительных норм. Он полностью оплачен, так что не придется тратить десятки миллионов рублей на проектирование. По существу, там хоть сегодня можно начинать работы.

— Я слышал, что эту территорию пытаются разбить на небольшие участки под застройку, есть строительные фирмы, готовые вести работы на этих площадках.

— На мой взгляд, этого категорически нельзя делать. Подобный «кусочный» подход на корню убьет идею города-спутника, превратив уникальную площадку в участки для банального зарабатывания денег. Вместо задуманного города появится то, что можно назвать «совокупность строений». Строительство новых городов вблизи Махачкалы должно быть тесно увязано с проектами реновации дагестанской столицы. Иначе эта работа смысла не имеет. В города-спутники в первую очередь должны переселяться жители самых проблемных кварталов Махачкалы. С тем, чтобы после сноса всех домов и расчистки территории на месте старых кварталов строить новые. С парковками, зелеными зонами, удобными транспортными развязками. Другого пути спасения Махачкалы я не вижу. Да и не существует другого пути сегодня. Инженерные сети города стонут от перегрузок и старости и требуют незамедлительной и полной реконструкции.

— Вы считаете эту программу реальной? Слишком уж фантастичной она представляется со стороны.

— Она настолько же реальна, насколько и нереальна, такой вот парадокс. Все зависит от того, кто будет ее реализовывать. «Лазурный берег» в свое время был вполне реальным проектом, а в итоге так и остался на бумаге. То же самое произошло и с проектом «Немецкая деревня», который имел все шансы быть воплощенным в жизнь. Проект такого уровня могут убить чиновники. Его могут похоронить нерадивые исполнители. Рисков на самом деле очень много.

Но если будет разработана грамотная программа, учитывающая все возможные риски, если курировать проект будет специально назначенный вице-премьер, несущий личную ответственность за его реализацию, если руководить проектом будет подвижник, я бы даже сказал «фанатик» (в хорошем смысле), для которого это будет не очередная стройка, а дело всей жизни, — все вполне может состояться.

— Я знаком только с одним «фанатиком», который после того, как лучшие архитекторы мира отказались участвовать в конкурсе в далеком и непонятном Дагестане, лично встретился с каждым и убедил поменять первоначальное решение…

— Я, честно, говоря, «перегорел». Слишком много времени и сил потратил на эти программы, а в итоге оказалось, что все было впустую. Я знаю, что все это можно сделать. Представляю себе как. Осознаю возможные риски и понимаю, как их избежать. Но при этом взваливать на свои плечи такую ношу уже не хочу. Я готов участвовать в проекте, готов строить, консультировать и помогать в решении инженерных задач, тем более что имеется опыт и масса наработок.

— Что вы имеете в виду?

— Сейчас объясню. Напротив территории «Лазурного берега» находится площадка микрорайона «Порт-Петровск», которую также можно использовать для реновации Махачкалы. Так вот для подачи туда электроэнергии предполагается протянуть новую линию электропередач чуть ли не от Кизилюрта. Дело весьма долгое и затратное. В свое время, в ходе проектирования «Лазурного берега» были проведены успешные переговоры с немецкой фирмой о строительстве современной генерирующей станции, работающей на газе, в этом районе.

Дело в том, что правительство Германии дотирует все проекты, строящиеся по «зеленым технологиям». Именно поэтому немцы были готовы построить станцию за счет собственных средств, а после восьми лет эксплуатации передать ее на баланс города. Мощности этой станции вполне бы хватило для снабжения электроэнергией обеих площадок.

Другой пример. Чтобы продлить купальный сезон в районе «Лазурного берега», «Моспроект-3» предложил «нарастить» подводную гряду, идущую параллельно пляжу. Это позволит «гасить» волны, решая тем самым проблему бурного Каспия, а параллельно на несколько градусов повысит температуру воды в образовавшейся лагуне. Тем самым мы автоматически увеличим купальный сезон почти на месяц.

Также была найдена португальская компания, готовая за счет собственных средств заняться этими работами (они планировали установить на гряде оборудование, позволяющее вырабатывать электричество за счет волновой энергии). Очень легко нашлись инвесторы, готовые построить в этом районе современные водоочистные сооружения. Это и понятно — один раз вложился, и на десятилетия получил гарантированный рынок сбыта для своей продукции.

Подобных наработок у нас в то время было достаточно много. Реанимировать их возможно, главное, чтобы руководитель этого проекта действительно «заболел» им.

— А по Буйнакской площадке тоже были подобные предложения?

— Немало. Поскольку мы переселяем людей на голое место, необходимо создать для них рабочие места. В ходе очередной поездки в Германию я обратил внимание на следующий момент. За год в этой стране по разным причинам закрывается множество небольших фирм. По данным Торгово-промышленной палаты Германии — от 10 до 12 тысяч. Их оборудование (а речь идет о современных и высокотехнологичных производствах) при этом продается практически за бесценок. Если государство или крупный бизнес с учетом потребностей республики в производстве той или иной продукции будет закупать это оборудование и отдавать его в аренду с правом выкупа нашим предпринимателям, это не только решит вопрос с занятостью, но и позволит существенно увеличить объемы промышленного производства в Дагестане. Такая практика используется во многих странах мира, в Турции я, к примеру, встречал такие мини-производства.

Я вообще сторонник того, чтобы проблемы решались комплексно. Десять лет назад, когда занимался продвижением площадки за Буйнакским перевалом, остро встал вопрос с переселением жителей сел Унцукульского района, подпадающих под затопление при строительстве Ирганайской ГЭС. Я тогда предложил переселить их в новый город, обеспечив работой на стройках (в этих селах много находящихся в личном пользовании «КАМАЗов»). Но, увы, проект тогда никого не заинтересовал, и теперь, как я понял из недавней публикации «НД», в новых селах у переселенцев накопилось множество проблем. В том числе связанных с отсутствием рабочих мест.

— Расскажите о концепциях городов-спутников, которыми вы занимались.

— Буйнакская площадка — идеальное место для города здоровья. Спальные районы, застроенные пятиэтажными домами (чтобы не повторять ошибок, допущенных в Махачкале), экологичные производства, комфортная городская среда с обилием парков и скверов. Сюда бы я перенес медакадемию, ряд госучреждений, медицинские центры. С учетом близости поселка Талги упор бы сделал на создании медико-санаторного кластера с бальнеологическим уклоном. В общем, речь идет о городе здоровых людей со здоровым потомством.

Кстати, это место идеально подходит для строительства города примерно на 80–100 тысяч человек. Прекрасная транспортная развязка, возможность быстро добраться как до Махачкалы, так и до Каспийска (через Талги). Есть вода, газ, электрические сети. Если проложить тоннель под перевалом — этому месту вообще цены не будет. Кстати, десять лет назад трасса Буйнакск–Ботлих на некоторое время стала федеральной из-за военного городка в горах. Так вот я встречался с военными, и они рассматривали возможность прокладки туннеля за счет средств Минобороны. Увы, сегодня эту возможность мы упустили. Тем не менее и сегодня можно найти решение этой проблемы без нагрузки на республиканский бюджет. Было бы желание.

— А «Лазурный берег»?

— Это зона туризма, по преимуществу морского, рекреации. Город у моря может комфортно разместить около 150 тысяч человек.

— Наш Каспий — это постоянно «пульсирующее» море, уровень которого постоянно меняется. Не придется ли в будущем спасать «Лазурный берег» от затопления?

— «Лазурный берег» от перепадов уровня Каспия страдать не будет — в проекте используется опыт голландцев. В отличие от Редукторного поселка, Турали, где строительство ведется абсолютно бездумно. «Моспроект-3» все эти риски учел и разработал соответствующие программы. Они предусматривают и общий подъем территории застройки, и строительство «умных» дамб, и многое другое.

— Что такое «умная» дамба, объясните? Сейчас в республике эти сооружения начали строить все, кому не лень, поэтому вопрос очень актуален.

— В ходе работы над проектом я много встречался с гидрологами, изучал данные многолетних наблюдений. Помните, на загородном пляже был ресторан «Чайка», который буквально смыло при очередном подъеме уровня Каспия? Вода тогда дошла практически до трассы. Я начал выяснять, почему это произошло и узнал, что наше море очень нестабильное. Его уровень постоянно колеблется. За 200 лет — примерно на три метра. Параллельно я начал интересоваться у ученых, возможно ли защитить берег при помощи дамб. И обнаружил интересную вещь. Если построить на Каспии дамбу на глубине до 6 метров (а это как раз средние глубины вблизи наших берегов), она будет работать по своим законам. По данным Геленджикской морской экспедиции (с ее работниками я тоже встречался), вдоль нашего побережья ежегодно мигрирует около 300 тысяч кубометров песка. Если построить дамбу, с юга от нее песок будет намываться, а с севера — вымываться. Эту особенность нашего моря надо обязательно учитывать, чтобы не попасть впросак. Мои знакомые, к примеру, хотели сохранить на своей территории песчаный пляж и построили дамбу, которая, по их замыслу должна была защитить его от вымывания. Но поскольку строили наобум, без глубокого изучения проблемы, пляж оказался севернее дамбы. И в итоге его полностью смыло в море. К слову, архитекторы «Моспроекта-3» обо всех подобных рисках прекрасно осведомлены и в своей работе их учли.

— Сможет ли строительный бизнес республики освоить такие серьезные объемы?

— Вполне. Возьмем для примера Буйнакскую площадку. Чтобы там появился город, необходимо построить примерно 400–500 многоквартирных домов. Сегодня в республике ежегодно в стадии строительства находится примерно 250 домов, всего в полтора-два раза меньше. Кроме того, такие серьезные проекты наверняка заинтересуют сторонних инвесторов, в том числе зарубежных.

На предстоящий чемпионат Европы в Дагестане готовится приехать внушительная турецкая делегация. В ее составе губернатор провинции Анталия, представители дагестанской диаспоры, руководители строительных фирм. В беседе со мной они не раз выражали свою заинтересованность в участии в проекте «Лазурный берег», надеются обсудить эти вопросы с руководством Дагестана. Кроме того, с их слов, интерес к данному проекту проявляют также их партнеры по строительному бизнесу в Объединенных Арабских Эмиратах. Необходимо задать высокий международный уровень проекту, и тогда насчет освоения объемов можно не беспокоиться. Безусловно, работу по инвестиционной привлекательности этого проекта должно будет взять на себя правительство республики, — это очень важно.

Кроме того, сегодня ситуация в России достаточно уникальная. На фоне западных санкций и опасности ареста российских активов в страну начнут возвращаться серьезные деньги. И их владельцы окажутся заинтересованы в инвестировании интересных проектов. А градостроительные проекты в мире считаются наиболее привлекательными для бизнеса. Уверен, что и дагестанский бизнес ими заинтересуется.

Не следует забывать и о бюджетных инвестициях. К реализации всех этих проектов следует привлечь средства, выделяемые из федерального бюджета в рамках программ по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, комфортной городской среде, безопасным и качественным дорогам, выделению жилья молодым, инвалидам, детям-сиротам и т.д. Плюс военная ипотека и военные сертификаты. Все это можно грамотно увязать с программой реновации и использовать по максимуму.

— Очень «больной» вопрос: согласятся ли махачкалинцы переселяться на новые площадки? Не приведет ли программа реновации к массовым протестам?

— Если все грамотно продумать и просчитать, однозначно нет. Я вот что имею в виду. За счет более дешевой земли люди смогут получить жилье большей площади, повышенного комфорта (новые города должны быть застроены домами бизнес-класса). Кроме того, для людей, желающих вернуться в привычный район, необходимо построить обменный фонд, в котором они смогли бы бесплатно жить до тех пор, пока на месте их старого дома не появится новый. Правда, при этом за дополнительные квадратные метры придется доплатить.

В этом вопросе, кстати, очень высока роль государства. Я не имею в виду прямые финансовые вложения в виде затрат на подготовку проекта, магистральные коммуникации, строительство инфраструктурных объектов — это подразумевается по умолчанию. Самое главное — люди должны получить от государства «железные» гарантии того, что за сданные под снос квартиры они получат новые. Что проект не будет свернут ни при каких обстоятельствах. Что его не убьют поборами и взятками. Но самое главное — правительство республики должно на федеральном уровне решить краеугольную проблему, без чего проблема реновации с места не сдвинется.

— Хотите угадаю, какую? Недавно говорил на эту тему еще с одним строителем — руководителем ЗАО «М-строй» Магомедом Магомедовым. По его мнению, строительство городов-спутников невозможно без решения в Дагестане проблемы доступного ипотечного кредита. У людей есть деньги, которые банки по целому ряду причин «не видят». К примеру, 75% сельхозпродукции в республике производится в личных подсобных хозяйствах. Эти люди налогов не платят, их доходы нигде не отражаются. Между тем деньги, и деньги немалые, у них есть. И таких примеров можно привести десятки. По его данным, если банки повернутся лицом к людям, ипотечный кредит в Дагестане готовы взять около 100 тысяч человек. Даже если каждый из них получит по миллиону рублей, в экономику разом придет 100 млрд рублей.

— Все верно. Вопрос с ипотекой для Дагестана надо решать на государственном уровне. Без этого ничего не получится. Большой потенциал для реализации таких проектов видится, прежде всего, в государственно-частном партнерстве (ГЧП).

— Если уж мы заговорили о деньгах, скажите, сколько стоит построить новый город с ноля?

— Город на 80–100 тысяч жителей (это объемы Буйнакской площадки) только по жилым домам обойдется примерно в 50–60 млрд рублей. Столько же потребуется на строительство инфраструктурных объектов и «социалки». К слову, вот вам дополнительная налогооблагаемая база, поисками которой сегодня озабочена команда Владимира Васильева. Кроме того, реализация этих проектов станет драйвером для развития в республике транспортной и дорожной отраслей, предприятий стройиндустрии, многого другого, решит вопрос занятости.