Разрешенное использование и параметры застройки земельного участка

Правовая азбука строительства — серия статей, раскрывающая основные юридические этапы и процедуры в процессе возведения объектов капитального строительства в России. Сегодня мы будет рассказывать о разрешенном использовании земельного участка и параметрах его застройки.

Общий взгляд

В дагестанском обществе существует ошибочное представление, будто хозяин земельного участка вправе построить на нем то, что ему заблагорассудится. В действительности это не так — застройка земельного участка возможна только в соответствии с видом его разрешенного использования и с учетом предельных параметров разрешенного строительства (высоты строительства, процента застройки, отступа от границ участка и т.п.). В противном случае построенный объект будет признан самовольной постройкой.

Из этого следует, что разрешенное использование и предельные параметры разрешенного строительства — важнейшие характеристики земельного участка, на которые в первую очередь следует обращать внимание перед покупкой земли для застройки. От кого же они зависят и кто может их изменить? Ответ на этот вопрос можно получить, познав такой значимый институт современного градостроительства, как правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Попытаемся его разъяснить с погружением в историю и географию вопроса.

Правила землепользования и застройки

Вопросы градостроительства в Советском Союзе базировались на главенстве административного начала. Что и где строить в городе — решал или согласовывал главный архитектор города. Этот подход себя оправдывал, так как в то время вся экономика была плановой и принадлежала государству и всё (или почти всё) строилось на государственной земле, за счет государства, для государства и его же силами.

Распад СССР привел к изменению типа экономики. Сейчас немало земли в городах принадлежит частникам, они же и являются большинством застройщиков. Старая модель регулирования градостроительства в результате этого перестала отвечать требованиям времени и привела к забюрократизованости и коррупции в этой сфере. Городские архитекторы (и иные подобные им чиновники) под влиянием многих причин перестали быть стражниками и блюстителями городских интересов. Ярким примером стала современная Махачкала (как и большинство дагестанских городов), в которой рядом с частными домами построены многоэтажки без дворов и игровых площадок, в которой стали нормой пробки из-за больших новостроек у дороги, возведенных без парковочных мест, и т.д. и т.п.

С похожими проблемами, только как бы из зазеркалья, сталкиваются и застройщики. Во многих случаях при планировании строительства у них нет уверенности, получится ли у них осуществить задуманное или нет, и эта уверенность не появится, пока застройщик не пойдет с «поклоном» к городским чиновникам. Рискует разориться тот из застройщиков, кто захочет построить дом по всем цивилизованным нормам: с двором, игровой площадкой, парковкой для машин и прочим. Потому что на все это потребуется большой, а значит, дорогой земельный участок, в то время как шустрый конкурент с согласия администрации «отбабахает» многоэтажку на шести-семи сотках впритык с дорогой, в результате чего стоимость его квартир будет гораздо ниже.

Очевидно, что проблемы дагестанцев не эксклюзивны и что с ними ранее сталкивались и решали их в других городах. Удачным примером решения этой проблемы представляются США.

Жители Нью-Йорка в начале прошлого века озаботились проблемой соседства различных объектов и зон, которое приводило к снижению качества жизни (например, соседство жилья с промышленными предприятиями, кварталов высотного строительства с малоэтажным жильем и пр.), а также проблемой минимизации процедур, с помощью которых застройщик имеет возможность узнать, как допускается использовать тот или иной земельный участок. В США в соответствии с американской традицией передоверять регулирование жизни закону, а не чиновникам, было введено зонирование территории и нормирование высоты и объема построек. Найденное ими решение назвали «правила землепользования и застройки».

Согласно этим правилам весь город поделен на различные зоны, которые отображаются на карте градостроительного зонирования, например: жилая малоэтажная, жилая среднеэтажная, административная, промышленная и т.п. Для каждой зоны существует четкое описание (градостроительный регламент) того, что в ней можно строить и чего нельзя — как по виду разрешенного использования (жилые дома, магазины, заводы и пр.), так и по иным параметрам строительства (предельное количество этажей, минимальные отступы от границ, процент застройки, обеспеченность паркингом и прочее). Эти правила принимаются при обязательных публичных слушаниях решением местных депутатов и публикуются. Тем самым городское сообщество и городская власть как бы заключают публичный договор, договариваясь и всенародно объявляя, что и где можно или нельзя строить.

После этого необходимость в согласовании строительства каждого конкретного объекта с администрацией города отсутствует; главное, чтобы он соответствовал градостроительному регламенту той зоны, где будет вестись строительство. В результате всего указанного каждый горожанин и застройщик четко знает, на что он может рассчитывать, проживая в той или иной зоне или покупая там земельный участок. В итоге это резко снижает влияние чиновников городской администрации на строительный процесс и, соответственно, снижается коррупция.

Дагестанская реальность

Признав успешность американского примера, федеральная власть решила его перенять, предусмотрев еще в 2004 году в Градостроительном кодексе РФ необходимость принятия ПЗЗ в каждом населенном пункте. Однако в Дагестане ПЗЗ скорее исключение, чем правило. Поэтому в тех муниципальных образованиях, в которых еще не утверждены правила землепользования и застройки, решение об изменении вида разрешенного использования принимается главой местной администрации, как правило, с проведением публичных слушаний (старый — императивный подход). Так же административно решается вопрос о предельных параметрах разрешенного строительства.

Если же в населенных пунктах утверждены правила землепользования и застройки, то для изменения вида разрешенного использования землевладельцу достаточно выбрать необходимый ему вид разрешенного использования из градостроительного регламента той зоны, в которой находится его участок, и подать заявление в Кадастровую палату, которая без дополнительных согласований и разрешений поменяет его в кадастре недвижимости. Предельные параметры строительства также не требуют отдельного согласования и берутся из того же градостроительного регламента (новый — диспозитивный подход).

В отношении Махачкалы можно сказать, что на данный момент принятые еще в 2009 году правила землепользования и застройки фактически не действуют (из-за того, что они не были опубликованы полностью), а новые администрация Махачкалы обещает принять в ближайшее время.

В следующей статье из цикла «Правовая азбука строительства» мы расскажем о получении технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения (электричество, газ, вода и т.п.). Отзывы и предложения по циклу «Правовая азбука строительства» просьба присылать по адресу редакции или на электронную почту: [email protected].

Арсен Магомедов,
генеральный директор юридической фирмы «Магомедов и партнеры»